Chi compra il locale portineria non può vedersi opporre la volontà del costruttore dell’edificio sulla destinazione dello spazio: la scelta del costruttore di concedere al condominio un locale di sua proprietà, per esercitarvi il servizio di portineria, risulta infatti volontà personale dello stesso e, pertanto, non può trasmettersi ai successivi acquirenti del locale.

Le sentenze (ultima quella della Cassazione n. 12237/2016) sono costanti: non vi è alcun automatismo nella creazione di un vincolo di destinazione opponibile ai successivi acquirenti quando, all’atto della costituzione del condominio, la

proprietà del locale adibito a portineria venga comunque riservata in capo all’effettivo titolare esclusivo del bene e quindi «smette» di far parte dei beni comuni di cui all’articolo 1117 del Codice civile. Ciò è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 12237/2016.

La vicenda nasce dal contenzioso di un condòmino neo aggiudicatario (a un’asta) di un locale in precedenza adibito a locale portineria. Il condominio pretendeva che questo uso rimanesse, in quanto esisteva un vincolo posto dal costruttore (precedente proprietario). Inoltre il regolamento di condominio contrattuale prevede la riserva di proprietà in favore del venditore, fermo restando l’impegno del venditore a concedere a titolo gratuito il locale ad uso portineria, fin quando il relativo servizio sia operativo.

La Cassazione ha però chiarito che, nel caso in cui il bene adibito a portineria, all’atto della costituzione in condominio, venga riservato in proprietà esclusiva, sottraendolo perciò dal novero dei beni comuni di cui all’articolo 1117 del Codice civile, va fatta un’indagine in concreto per verificare se effettivamente la volontà dell’originario unico proprietario sia nel senso di imporre una limitazione del proprio diritto suscettibile di trasmissione anche nei confronti dei successivi acquirenti.

Nel caso specifico, ha detto la Cassazione anche in base al testo del regolamento di condominio, ferma e incontestata la riserva di proprietà in favore della parte venditrice (e quindi l’impossibilità di annoverare il bene tra i beni di proprietà comune) «la concessione del locale a luogo di esercizio del servizio di portineria è frutto di una volontà di obbligarsi, riferibile unicamente alla parte venditrice e correlata alla permanenza del servizio di portierato, ma senza che fosse in alcun modo possibile dedurre la volontà di creare un vincolo di destinazione suscettibile di trasmettersi a mo’ di obbligazione propter rem nei confronti dei successivi acquirenti».

Quindi l’originario proprietario si sarebbe limitato a dare in comodato il bene al condominio; resta dunque fermo il principio di diritto per cui «a differenza della locazione (...) il successivo acquirente del bene in precedenza concesso in comodato non può ritenersi vincolato dal preesistente diritto personale di godimento».

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