Supercondominio

Si intende per supercondominio la fattispecie legale che si riferisce a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Controversa è la disciplina applicabile al supercondominio, cioè all'insieme di edifici che abbiano in comune beni o servizi che interessano tutti o parte dei condomini.
La soluzione della questione presuppone alcune premesse necessarie che stanno anzitutto a indicare le diversità sostanziali tra il regime della comunione e quello del condominio, riguardanti principalmente la costituzione, la struttura, l'uso e le innovazioni, l'assemblea, l'amministrazione e in genere la questione delle cose comuni.
Sul piano meramente teorico studiosi della materia hanno considerato il condominio come una specie di quel che i romani chiamavano communio pro diviso: impresa disperata, che tutta poggiava sull'esistenza dei piani di dominio esclusivo, dimenticando, però, come l'essenza dell'istituto si fondi piuttosto sulla gestione di parti e servizi pro indiviso communes.
La dottrina e la giurisprudenza moderna hanno invece affermato che il condominio è un ente di gestione diretto (e limitato) all'amministrazione e all'uso delle cose comuni.
Più specificamente si è precisato che nella comunione la proprietà o altro diritto reale su un determinato bene spetta congiuntamente a più soggetti, ciascuno dei quali è titolare, sia pure pro quota, di un diritto esclusivo sull'intero; nel condominio, invece, ciascun soggetto è titolare di un diritto esclusivo su determinate parti dell'edificio (piani o porzioni di piano), mentre altre parti restano, per necessità pratiche, di proprietà comune e indivisibile di tutti i condomini.
Si è, inoltre, affermato che nel condominio degli edifici la contitolarità del diritto di proprietà è "necessaria" e non "incidentale", mentre nella comunione in generale si realizza una situazione di equilibrio instabile, nel senso che non è prevista normalmente una durata indefinita, anzi di regola è prevista una durata limitata nel tempo.
In altri termini, nel condominio negli edifici si realizza – a differenza della comunione – una situazione di equilibrio stabile, nel senso che la contitolarità del diritto che in esso opera è permanente, attesa la natura e la funzione delle cose rispetto alle quali essa si realizza.
Nella evidenziata diversità degli istituti (comunione e condominio) l'opinione prevalente è che al supercondominio si applicano le regole del condominio.
Di qui ne discende che all'assemblea generale del supercondominio possono partecipare i singoli condomini e non gli amministratori. È nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola del regolamento contrattuale di condominio la quale preveda che l'assemblea di un supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio.
Applicandosi al supercondominio le stesse regole che vigono in materia di condominio, ne discende, altresì, che nulla muta in materia di tabelle millesimali. È infatti pacifico che anche nel supercondominio le tabelle millesimali rappresentano la misura del diritto dei comproprietari al godimento delle cose comuni, nonché dei loro corrispondenti obblighi di partecipazione alle spese, e pertanto attengono alla concreta configurazione di diritti reali, che può essere modificata soltanto col consenso manifestato da tutti gli interessati e non da deliberazioni dell'assemblea, le cui attribuzioni sono circoscritte all'amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri fissati dalla legge o dalla volontà unanime dei condomini. (Maurizio de Tilla)