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17 novembre 2006

Nomisma, per il mattone crescita ai minimi degli ultimi otto anni

Prezzi e rendimenti in 13 grandi città

Dopo la lunga euforia nuvole nere si addensano all'orizzonte del mercato immobiliare italiano. Questa la previsione che la società bolognese di ricerche e studi Nomisma esprime nella sua periodica panoramica immobiliare a fronte dei segnali emersi nell'ultimo semestre del 2006. La crescita dei prezzi è la più bassa da 8 anni, i tempi di vendita sono al livello più elevato da 6-7 anni, il numero delle compravendite è in calo del 5-10% nelle grandi città (ma cresce nei piccoli comuni dove le abitazioni costano meno e ci si sposta più volentieri), la redditività si sta riducendo, si legge nel terzo rapporto sul mercato immobiliare redatto dalla società di ricerca. In più le prospettive di maggiore offerta di nuove case - nell'ordine di 300 mila unità l'anno - danno luogo a crescenti timori sulla capacità di assorbimento del mercato. Il tutto in un contesto in cui l'aumento dei tassi d'interesse, un temuto inasprimento fiscale e la buona performance di altre forme di investimento concorrono a rendere meno appetibile l'investimento nel mattone. Questo poi va a incidere su una domanda già affaticata dalla lunga corsa al rialzo dei prezzi. Tanto basta a spiegare perché il "sentiment" degli operatori sia negativo: la crescita percepita è infatti di -0,3 per cento.

La crescita ha i motori al minimo. In realtà, dopo essere quasi raddoppiati dal 1997, i valori degli immobili sono ancora in rialzo, ma al ritmo più basso dal 1999: nell'ultimo semestre i prezzi medi sono saliti del 2,6% per le case, del 2,5% per gli uffici e del 2,7% per i negozi. Su base annua gli incrementi risultano rispettivamente del 6,4%, del 5,6% e del 6% e il tempo della crescita a due cifre è ormai bell'e dimenticato. La redditività cala per tutte le tipologie ai livelli minimi rispetto al "top" di fine anni 90. I rendimenti medi annui sono del 5% per le abitazioni (5,9% nel 1999), del 5,4% per gli uffici (6,5%) e del 7,7% per i negozi (9,2% nel 1998). Sul fronte delle compravendite, il 2006 dovrebbe vedere un ordine di grandezza attorno alle 800 mila unità, non lontano dal record di 833mila segnato nel 2005. La flessione sarà contenuta solo perché è in espansione il mercato nelle località minori, mentre le grandi aree urbane, Roma in primis (-6,4%), sono in difficoltà. Complici fattori di natura macroeconomica, quali appunto il rialzo dei tassi e le incognite regolamentari e fiscali, nel mercato prevale l'incertezza, sostengono gli esperti di Nomisma.

Milano, la più cara rallenta più di tutti. Sul fronte dei prezzi Milano è ancora di gran lunga la città più cara (8.183 euro al metro quadrato nelle zone di pregio, 6.774 nel centro), seguita da Venezia (7.769 e 6.633) e Roma (7.318 e 6.218). Fra le 13 grandi città prese in esame da Nomisma è Bari (con il + 3,8%) quella in cui i prezzi crescono di più, mentre la crescita più lenta (+1,4%) si registra a Milano. L'equazione prezzi alti uguale crescita più lenta non è però automatica, visto che l'aumento del 3,4% delle case di Roma e il 3% di quelle di Venezia città si collocano al di sopra della media nazionale. Nelle previsioni il primo semestre 2007 dovrebbe registrare una stabilità complessiva del mercato sia per i prezzi che per il volume delle compravendite, in presenza però di un sensibile rafforzamento dei giudizi negativi nelle aspettative degli operatori. «Il contributo dell'immobiliare alla tenuta dell'economia italiana è stato fondamentale e continuerà ad esserlo», sottolinea d'altro canto il rapporto, soffermandosi sul peso del real estate. Il valore delle compravendite offerte ogni anno corrisponde a 120 miliardi di euro e a un pari valore è stimato il flusso di redditi provenienti dagli immobili, sulla base di uno stock valutato circa 4.100 miliardi.



 

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