Il problema è la qualità. E del resto, come potrebbe non essere altrimenti quando si parla di case che, al metro quadrato, costano in media tra gli 8mila e i 14mila euro al metro quadrato? Il nuovo Osservatorio sulle residenze esclusive realizzato da Tirelli & partners e Nomisma rileva nel primo semestre 2007, per la prima volta da anni, una lieve flessione della domanda di abitazioni di lusso nelle città di Roma e Milano. I prezzi crescono (rispettivamente del 5-6% e dell'8,6%) e le transazioni sono sostanzialmente stabili. Ma il numero di clienti si riduce perché l'offerta, scarsa e non sempre all'altezza, non incontra più le loro esigenze.
«Si tratta di una riduzione che non influisce sul mercato del settore – dice Marco Tirelli, amministratore unico dell'agenzia Tirelli -, dato che il numero di case disponibili è sempre molto inferiore alle richieste». A Milano, ad esempio, si parla di una cinquantina di immobili per circa 1.500 clienti l'anno.
Un mercato, dunque, del tutto insensibile alle crisi provenienti da oltreoceano, dato che hanno poco a che fare con i mutui subprime acquirenti che possono permettersi una residenza da 7,7 milioni di euro nel quadrilatero della moda a Milano o da 12 milioni nel centro storico della capitale (questi i prezzi massimi proposti nelle due metropoli nei primi sei mesi dell'anno).
Si tratta di clienti molto esigenti che, nella stragrande maggioranza dei casi, cercano casa per sostituzione, dunque non hanno alcuna fretta di comperare e sono disposti a cambiare solo se effettivamente vanno a stare meglio. Ecco il perché della scarsa reperibilità di immobili veramente di pregio incide sulla domanda, soprattutto a Milano.
«Le residenze esclusive nel centro storico meneghino – conferma Tirelli – sono poche e sempre più raramente valgono davvero il prezzo richiesto». La conseguenza più evidente è l'allungamento dei tempi medi di vendita, saliti a 7,5 mesi nel capoluogo lombardo (contro i 3,2 mesi del primo semestre 2004) e a quasi 4 mesi a Roma. Il mercato della capitale si dimostra tuttavia più dinamico, sia per la maggiore offerta, sia per il maggiore divario tra prezzo richiesto e quello effettivo (con uno sconto del 16,5% contro il 4,8% di Milano).
