Continua a salire la tensione tra banche, clienti, notai, Antitrust e Governo sulla crisi dei mutui e su come è possibile cercare di agevolare i cittadini che hanno sottoscritto un prestito-casa a tasso variabile e non ce la fanno più con la rata.
Intanto che i "rimedi" si accavallano (si veda la pagina a fianco) aumenta tra i consumatori la confusione sui passi reali che si possono compiere. Molti sono i punti dubbi e le "trappole" giuridiche a cui è difficile sfuggire se si vuole utilizzare la procedura indicata dalla Bersani-bis (Dl 7/2007, convertito in legge 40/2007). A cominciare proprio dalla terminologia che è in realtà la prima cosa a dover essere spiegata ai più (e, a volte, anche agli addetti ai lavori).
Di questi tempi tutti parlano di «portabilità del mutuo». E tale è l'espressione della Bersani con la quale si è voluto stimolare la concorrenza tra banche cercando di rendere agevole la sostituzione di un vecchio mutuo con uno nuovo e meno oneroso.
Per realizzare questo obiettivo, il legislatore ha puntato a rivivificare il meccanismo della cosiddetta «surrogazione per volontà del debitore», da sempre contenuto nel Codice civile (articolo 1202) ma praticamente mai utilizzato, perché denso di problematiche operative (si veda il servizio sotto).
Che cosa è
Ma in che cosa consiste di preciso? Si tratta di "prendere" una vecchia ipoteca (la cui efficienza può essere minata sotto tanti aspetti e questo dunque va ben controllato), "staccarla" dal vecchio mutuo e "legarla" a un nuovo mutuo concesso da una banca che non era parte del vecchio mutuo e che quindi ha necessità di controllare che nella vecchia pratica fosse tutto in ordine, in quanto, come detto, dalle procedure seguite in passato potrebbero derivare problemi nella gestione della nuova pratica di mutuo.
In realtà (e al di là delle critiche dell'Antitrust e del successivo intervento dell'Abi) per realizzare la surrogazione si possono seguire varie strade:
a) quella più facile è la stipula di un unico atto, nel quale convergono il mutuatario, la vecchia banca e la nuova banca;
b) quella più articolata è la stipula di tre diversi atti: il nuovo mutuo, l'atto di quietanza e l'atto di surroga;
c) quella "intermedia" è suddivisa in due atti: il nuovo mutuo e un altro atto, nel quale siano contenute sia la quietanza che la dichiarazione di surroga.
Indubbiamente, più la procedura si complica, meno si riesce a realizzarla. Inoltre, con la surrogazione la nuova banca marca indubbiamente una "sconfitta" per la vecchia banca, che si vede messa fuori dal vecchio mutuo a causa delle condizioni più favorevoli praticate al cliente nel nuovo mutuo. Quindi, non è comunque da escludere che la vecchia banca non faccia esattamente "ponti d'oro" per favorirne l'esito.
Nell'esempio riprodotto qui a sinistra si è cercato di presentare e di spiegare – clausola per clausola – i passaggi che si devono fare per arrivare alla stipula del nuovo mutuo, prendendo come ipotesi l'atto unico: con tutti gli "alert" del caso. Il procedimento in sintesi funziona così:
e si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca; il nuovo mutuo si qualifica come finalizzato (cosiddetto «mutuo di scopo») a procurare la provvista (soldi) per estinguere il vecchio mutuo;
r si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per andare a estinguere il vecchio mutuo e si dichiarare alla vecchia banca che, per effettuare l'estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo:
t si deve ottenere dalla vecchia banca una quietanza di estinzione del vecchio mutuo; la vecchia banca prende atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato, mediante un nuovo mutuo, i fondi per estinguere il vecchio;
u si stipula l'atto di surrogazione e il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla vecchia banca nelle garanzie (l'ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il vecchio mutuo, con la conseguenza appunto di "portare" (da qui il termine "portabilità") la vecchia ipoteca a garanzia del nuovo mutuo.
Lo scopo della surrogazione, come detto, è quello di permettere l'utilizzo delle vecchie garanzie a servizio del nuovo mutuo. Quindi, più che parlare di portabilità del mutuo, sarebbe più corretto parlare di portabilità dell'ipoteca.
Le differenze
La surrogazione, pertanto, differisce radicalmente dalla rinegoziazione: nel primo caso si cambia il mutuo (e inevitabilmente si cambia banca); nel secondo caso si ridefiniscono, con la stessa banca, le condizioni (tasso, durata, commissioni, eccetera) del mutuo già in corso.
Peraltro, la banca non è costretta ad aderire alla richiesta del cliente di rinegoziare il vecchio mutuo che è un contratto già stipulato. Nella surrogazione, invece, la vecchia banca riceve una somma pari a quella dovuta per estinguere il vecchio mutuo e non può rifiutarsi di surrogare la nuova banca nelle garanzie che assistevano il vecchio mutuo. Può solo rifiutarsi di essere presente in contemporanea alla nuova banca.
In questo caso:
- debitore e nuova banca fanno il nuovo mutuo;
- debitore e vecchia banca fanno l'estinzione del vecchio mutuo e la quietanza;
- il debitore fa la surroga da solo (atto unilaterale).
