Di fronte allo spettro della surroga, le banche aprono alle rinegoziazioni. Secono l'Abi nei primi nove mesi dell'anno i mutui rinegoziati sono stati 42mila: un numero destinato a salire, data la crescente disponibilità degli istituti a rivedere le condizioni dei contratti accesi.
Se le agevolazioni alla surroga dei mutui – introdotte dalla seconda lenzuolata di liberalizzazioni (il Dl 7/2007) voluta dal ministro per lo Sviluppo economico Pier Luigi Bersani – faticano a essere applicate, hanno però fatto da volano alle rinegoziazioni, cioè alla modifica delle condizioni stabilite all'origine dei contratti.
La rinegoziazione
Siamo già oltre 100mila proposte di rinegoziazione. Tra i primi a lanciare una campagna ad ampio raggio c'è IntesaSanPaolo, che ha inviato 80mila mail ai mutuatari potenzialmente a rischio per proporre la rinegoziazione. Pochi giorni fa Unicredit e Mps hanno avviato un'analoga operazione. Unicredit ha contattato 15mila clienti in difficoltà con la rata, mentre Mps ha varato una politica per consentire la rinegoziazione a costo zero: tutti i clienti Mps, e non solo quelli direttamente contattati, possono chiedere di rinegoziare senza costi il contratto, a tasso sia fisso sia variabile. A volte sono le piccole banche a proporre le soluzioni più concorrenziali: come la lombarda Banca di credito cooperativo di Busto Garolfo e Buguggiate, che da anni rinegozia gratuitamente i mutui.
Il boom delle rinegoziazioni (si veda anche il Sole-24 Ore di sbatao scorso) è trainato anche dai costi, più contenuti rispetto a quelli che, nonostante gli sgravi voluti da Bersani, continuano a pesare sulla portabilità delle ipoteche. Questo perché, a differenza di quel che avviene per la surroga, per modificare le condizioni del mutuo, in genere, non è necessario rivolgersi a un notaio.
La sostituzione
Chi ha voluto rompere i ponti con il vecchio istituto di credito nel primo semestre 2007 ha potuto farlo solo attraverso la sostituzione, e sono circa il 50% le banche che propongono prodotti allo scopo. La guerra è sul fronte dei costi, e senza esclusione di colpi. Ing Direct, che in tempi non sospetti (maggio 2006) ha lanciato un prodotto ad hoc, ha registrato 50mila richieste di sostituzione ed erogato nel 2007 circa 360 sostituzioni al mese, con un picco a novembre quando hanno raggiunto quota mille. Secondo Marco Pescarmona, presidente di MutuiOnline, l'inefficacia della surroga, in attesa di direttive più chiare soprattutto sugli obblighi dei soggetti coinvolti, sta spingendo molto i mutui di sostituzione: «Si registra anche una crescente frustrazione in chi aveva visto nella surroga una soluzione che poi si è rivelata, spesso, impraticabile».
La surroga
Solo ora, a quasi un anno dalle semplificazioni alla portabilità (il decreto Bersani-bis è in vigore dal 2 febbraio scorso), qualcosa sul fronte bancario ha iniziato a muoversi. Monte dei Paschi ha lanciato un mese fa «Sostimutuo », un prodotto di surroga (e non di sostituzione come il nome farebbe supporre) concesso giàa qualche centinaio di mutuatari. «Sulla surroga stiamo adottando una politica molto aggressiva – spiega Ivan Niglio, responsabile servizio prodotti bancari di Mps –. Offriamo uno spread di 0,75 fino a 30 anni e di 0,95 fino a 40. Inoltre abbiamo messo a punto un meccanismo che ci consente di velocizzare i tempi».
MacQuarie Bank, invece, ha fatto due surroghe e avviato le pratiche per altre 23, per un costo globale di mille euro: 700 per il notaio e 250/300 euro per l'assicurazione. Cr Firenze ha già concluso 74 "surreghe" e ne ha in corso 158. E venerdì scorso 14 istituti di credito operanti in provincia di Treviso hanno siglato un accordo con la Provincia per rendere gratuiti i trasferimenti dei mutui, a condizioni agevolate.
Credem già ad aprile ha avviato una fase di sperimentazione e concesso finora una ventina di surroghe. L'istituto emiliano ha adottato l'atto trilaterale "suggerito" dall'Abi, d'accordo con i notai: un documento redatto alla presenza della banca originaria, di quella surrogante e del cliente e che riunisce i diversi passaggi ritenuti necessari per il trasloco ( contratto di mutuo, quietanza e consenso alla surrogazione). «In questa fase sono emersi alcuni problemi – spiegano a Credem –: la difficoltà a "obbligare" la surrogata a firmare la quietanza o a fare i calcoli estintivi nei 15 giorni indicati dalla procedura Abi- notai; il rischio che la banca surrogata cancelli "automaticamente" l'ipoteca una volta perso il cliente, lasciando la surrogante senza garanzia».
Da chiarire anche il nodo dei co-sti, bancari e notarili. La Bersanibis parla di procedura senza oneri per i clienti, ma, oltre le spese bancarie (azzerate da qualche istituto), tutte le surroghe finora realizzate hanno visto coinvolti i notai, con costi variabili, dai 1.500 euro di aprile ai 700/800 euro di settembre. Secondo Pietro Caserta, componente del Consiglio nazionale del Notariato, la procedura con atto unico dovrebbe dimezzare ancora i costi. E l'Abi,nei giorni scorsi, ha suggerito alle banche surroganti di accollarsi tutte le spese.
Ma lo scenario è in evoluzione. La surroga con atto unico non pia-ce all'Antitrust, che si è messa al lavoro con l'Abi per rivedere il meccanismo in chiave più concorrenziale: un nuovo schema di procedura dovrebbe essere messo a punto nei prossimi giorni. Per far decollare i traslochi, il Governo ha poi presentato un emendamento alla Finanziaria che chiarisce che la surroga deve avvenire senza costi per i clienti, e che le semplificazioni valgono anche per le ipoteche accese dal costruttore e poi frazionate.
