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ANTICIPAZIONI / Casa & Case
Filo diretto: l'acquisto di una casa ex Iacp

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1 FEBBRAIO 2008
Fotogramma/Barletta

Il problema è riguardante l'acquisto di un immobile da privati per tramite di un'agenzia immobiliare.
Con mia moglie stiamo comprando la nostra prima casa.
Di seguito il problema:
Ho stipulato il 19 Luglio 2007 un contratto preliminare di vendita con privati per tramite di un'agenzia immobiliare, con una caparra confirmatoria di 100.000€, su un ex appartamento dell'Ente case popolari.
Tale immobile è stato venduto dall'Ente ad un privato (che indicherò come A) nel 1992. Nel relativo atto di vendita è stato riportato che: "per un periodo di tempo di dieci anni dalla data di stipulazione del seguente contratto e comunque fino a quando non ne sia stato pagato l´intero prezzo, l´alloggio non può essere alienato a nessun titolo né su di esso può costituirsi alcun diritto di godimento; la parte acquirente può alienare l'alloggio qualora ricorrano le condizioni indicate nello stesso art. 28, ma in tal caso dovrà darne comunicazione all'Istituto, il quale potrà esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all'acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato ...... ecc.".
Nel 1997 il privato A vende la nuda proprietà ad un nipote B. Su tale atto di nuda proprietà viene scritto: "Le parti convengono espressamente che gli effetti della presente vendita decorrano dal giorno xx gennaio 2003, e quindi da 30 giorni successivi il vincolo decennale di inalienabilità contenuto all'atto autenticato ... del 1992" poi "resta inteso fra le parti che è facoltà della parte acquirente annullare tale termine in qualsiasi momento provvedendo a proprie spese al pagamento all'IACP di quanto dovuto ai sensi delle disposizioni al tempo vigenti per la liberazione del vincolo di inalienabilità nel decennio (attualmente il pagamento di una somma corrispondente al 10% della rendita catastale oltre IVA)".
Nel compromesso tra me, mia moglie ed A e B è stato espressamente SCRITTO che la parte venditrice (A e B) GARANTIVA che non esistevano diritti di prelazione da parte dell´IACP in quanto, essendo il vincolo decennale scaduto, è stata ricevuta, in occasione della vendita della nuda proprietà, l´autorizzazione all´alienazione del bene.
Nel particolare il compromeso riporta all´Art.1:
"La predetta unità immobiliare è garantita dalla parte promittente venditrice, come sopra rappresentata, pienamente disponibile, esente da vincoli, oneri o gravami, privilegi anche fiscali, trascrizioni pregiudizievoli ed iscrizioni ipotecarie e da passività di qualsiasi natura, nello stato di fatto e di diritto come si possiede, promettendo sin da ora manutenzione e difesa ai sensi di legge per l´evizione ed i danni ......" e poi
"La parte venditrice garantisce che non esistono diritti di prelazione da parte dell´Istituto Case Popolari in quanto, essendo il vincolo decennale scaduto, è stata ricevuta, in occasione della vendita della nuda proprietà, l´autorizzazione all´alienazione del bene".
Quando sono andato dal mio Notaio lo stesso ha sollevato dubbi sulla regolarità dell´atto di vendita della nuda proprietà (in quanto fatto prima dei dieci anni dalla vendita dell'Istituto al privato A) ed ha richiesto di andare subito a chiedere, noi parte acquirente, all´Istituto Case Popolari se tutte le autorizzazioni vi erano state.
Mi sono recato immediatamente all´Istituto Case Popolari ed un funzionario mi ha comunicato verbalmente, controllando gli atti del fascicolo relativo all´immobile in questione, che nessuna richiesta (dal 1992 al luglio 2007) era mai loro pervenuta dal proprietario per alienare il bene (in occasione della vendita della nuda proprietà).
Ora io e mia moglie ci troviamo in mezzo ad un polverone.
L'immobile è stato venduto da parte dell'agenzia immobiliare senza aver controllato la presenza dell'esistenza di prelazioni e quindi con vizio. I proprietari hanno GARANTITO per iscritto che esistevano tutte le autorizzazione all'atto della vendita della nuda proprietà ed il diritto di prelazione era stato sanato.
Ho contattato telefonicamente i proprietari e l'agente immobiliare (che erano i ferie) per comunicargli quanto emerso e richiedendo l'immediata restituzione delle somme versate.
Dopo alcuni giorni i poprietari (dopo aver consultato qualcuno) mi hanno risposto che, visto che il compromesso ha come data ultima di stipula il 31.12.07, essi avevano tutto il tempo per sistemare le cose con l´Istituto Case Popolari.
Occorre tenere presente che noi dobbiamo richiedere un mutuo bancario, infatti il termine dicembre era stato messo per sicurezza circa l´erogazione del mutuo stesso da parte dell'Istituto bancario. Abbiamo inoltre scritto sul compromesso che la parte venditrice garantiva che non vi erano vincoli sull'immobile tali da impedire la concessione del mutuo.
Quindi le mie domande:
Come possiamo valere i nostri diritti?
L'atto di nuda proprietà si può ritenere valido se mancante dell'assenso dello IACP?
Essendoci noi, purtroppo poi accertati (contrariamente all´agenzia immobiliare), presso l'Istituto Case Popolari che non esisteva alcuna autorizzazione rilasciata sino al luglio 2007 (precisamente il giorno 24 siamo stati presso l´Ente) dall´Ente relativa all´atto della nuda proprietà, noi ci sentiamo in un certo qual modo "ingannati" in quanto alla data del 19-07-2007 (giorno del compromesso) ci è stato garantito per iscritto (rif. Art. 1 ultima comma) che i documenti c´erano e non vi era quindi alcun vincolo di prelazione esistente. Il nostro compromesso non cita assolutamente tale vincolo di prelazione.
Non avremmo mai stipulato un atto se fossimo stati preventivamente a conoscenza della presenza di un diritto di prelazione e saremo stati liberi di acquistare un´altra casa. Ci è stata quindi proposta una casa con un vizio di cui non eravamo stati messi a conoscenza.
Ad oggi non volendo i proprietari restituirci la caparra non ci si permette di scegliere liberamente.
Come ci dobbiamo comportare verso i proprietari e verso l´Agenzia Immobiliare, chiaramente in difetto.

RISPONDE MARIOTTI PAOLO
Al fine di stabilire, nella vicenda in esame, la sorte del contratto preliminare stipulato dai coniugi il 19.07.2007 e l'eventuale conseguente responsabilità dei promittenti venditori A e B e dell'agenzia immobiliare, occorre analizzare i precedenti atti di vendita riguardanti l'immobile oggetto del suddetto preliminare.
Il primo atto di vendita, contiene una clausola dal duplice contenuto: essa prevede infatti, a carico dell'acquirente, un vincolo decennale di inalienabilità a terzi dell'immobile, nonchè un diritto di prelazione per l'acquisto a favore dell'IACP qualora l'immobile venga ceduto al ricorrere di determinati presupposti.
Tale clausola riproduce letteralmente la previsione normativa contenuta nell'art. 28 della legge n. 513 del 1977, il quale stabilisce che "Per un periodo di tempo di 10 anni dalla data di stipulazione del contratto, e comunque fino a quando non ne sia stato pagato l'intero prezzo, l'alloggio acquistato non può essere alienato a nessun titolo né su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento…L'assegnatario può alienare l'alloggio qualora ricorrano le condizioni di cui al precedente quinto comma. In tal caso deve darne comunicazione al competente istituto autonomo per le case popolari, il quale potrà esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all'acquisto per un prezzo pari a quello di cessione…Ogni pattuizione stipulata in violazione delle disposizioni di cui ai precedenti commi è nulla. La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d'ufficio dal giudice".
La ratio della previsione contenuta nell'art. 28 della l. 513/77, senza dubbio di carattere imperativo, può essere ricercata nell'esigenza di evitare che un soggetto, dopo aver acquistato un immobile ad un prezzo particolarmente agevolato, lo venda a terzi entro un breve periodo di tempo con finalità di speculazione. Per tali ragioni occorre stabilire, nella vicenda in esame, se A abbia violato, stipulando il secondo atto di vendita, la suddetta norma imperativa, con conseguente applicazione della sanzione di nullità ivi prevista.
Con il secondo atto di vendita, stipulato nel 1997 (dunque prima della scadenza del decennio previsto dal legislatore), A ha attribuito ad un secondo soggetto B la nuda proprietà dell'immobile in questione. Tale contratto di compravendita contiene però la previsione di un termine iniziale di efficacia, avendo le parti espressamente stabilito che l'effetto traslativo iniziasse a decorrere dal gennaio 2003, una volta trascorso quindi il periodo di durata del vincolo legale di inalienabilità. Di conseguenza occorre chiedersi se anche la stipula di una compravendita soggetta a termine iniziale possa ritenersi in contrasto con la norma imperativa di cui all'art. 28, e come tale incorrere nella sanzione di nullità.
A tale quesito sembra possibile fornire risposta positiva. La vendita a termine configura un'ipotesi di cd. vendita obbligatoria, in cui l'effetto traslativo del diritto di proprietà sul bene non si produce immediatamente, per effetto del solo consenso manifestato dalle parti, ma è differito allo scadere, appunto, di un termine iniziale. Tuttavia, a differenza di altre ipotesi di vendita obbligatoria disciplinate dal codice, in cui il prodursi dell'effetto traslativo dipende da un successivo comportamento delle parti, nella vendita soggetta a termine iniziale il passaggio del diritto di proprietà si verifica automaticamente alla scadenza del termine pattuito, senza che le parti siano tenute ad alcun comportamento ulteriore per rendere possibile il prodursi dell'effetto traslativo. Per queste ragioni, pare doversi ritenere che anche la stipulazione di un contratto di compravendita a termine sia idonea a porsi in contrasto con il divieto di inalienabilità posto dall'art. 28 l. n. 513/77, proprio alla luce della suesposta ratio della norma in questione: ciò che infatti rileva, al fine di individuare eventuali intenti speculativi, è il momento in cui le parti pattuiscono il prezzo di acquisto dell'immobile, indipendentemente dal momento in cui tale prezzo venga versato dal compratore al venditore (se immediatamente, o all'atto dello scadere del termine iniziale).
Nel caso di specie, non è dato sapere se il prezzo pattuito per l'acquisto della nuda proprietà sia stato versato da B al momento della sottoscrizione del contratto, oppure nel gennaio 2003, alla scadenza quindi del termine iniziale per il prodursi dell'effetto traslativo; ma ciò appunto non rileva, in quanto l'unico dato di rilievo è che le parti nel 1997, e quindi antecedentemente al decorso del decennio, abbiano stipulato una vendita con contestuale fissazione del corrispettivo, in violazione della norma imperativa di cui all'art. 28 e della ratio che essa esprime.
Alla luce di tutto quanto sopra, la vendita stipulata nel 1997 deve ritenersi nulla, in quanto effettuata in violazione dell'art. 28 della legge n. 513/1977, e conseguentemente priva di effetti non solo tra le parti (A e B), ma anche nei confronti dei coniugi, terzi subacquirenti dell'immobile.
L'accertata nullità dell'atto di vendita tra le parti comporta, quale conseguenza, che il diritto di proprietà sul bene deve ritenersi ancora sussistente in capo ad A; per quanto riguarda poi la posizione dei coniugi, non vi è dubbio che, la nullità di un contratto pregiudica sempre i diritti dei terzi subacquirenti, salvo ipotesi eccezionali (vd. art. 2652 comma 1 n.6) di cui non ricorrono nel caso di specie i presupposti.
Occorre dunque stabilire quale sia la sorte del contratto preliminare stipulato dai coniugi con A e B. Con riguardo alla posizione di A, benchè quest'ultimo risulti essere ancora l'effettivo proprietario dell'immobile, non può non evidenziarsi come la sua partecipazione alla stipula del preliminare in qualità di usufruttuario, e non di proprietario del bene, rappresenti circostanza tale da escludere una sua valida partecipazione in qualità di parte venditrice ad un contratto preliminare di compravendita.
Con riferimento alla posizione di B, invece, è necessario concludere che il mancato acquisto da parte sua del diritto di proprietà sull'immobile porta a ritenere che i coniugi abbiano stipulato un preliminare di vendita cosa altrui, con un soggetto cioè che al momento della stipula del contratto non era titolare del diritto di disporre del bene.
Al contratto preliminare di cosa altrui si applicano le norme del codice civile sul contratto di vendita (definitiva) di cosa altrui, norme contenute negli artt. 1478 e 1479 c.c.. Tali norme sono state oggetto di una recente pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, secondo la quale "In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto o in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela". (Cass., SU, n. 11624/06)
Pertanto, in applicazione dei principi enunciati deve concludersi che il promittente venditore B ha ancora la possibilità di adempiere alla propria obbligazione traslativa acquistando il diritto di proprietà da A, che è rimasto titolare del bene, e che sarà tenuto a sua volta ad ottenere dall'IACP ogni necessaria autorizzazione all'alienazione. Solo allorchè, alla data del 31.12.07., B risulti ancora inadempiente, i coniugi potranno far valere i propri diritti giudizialmente, o proponendo azione di risoluzione ex art. 1479 c.c., o esercitando il diritto di recesso previsto dall'art. 1385 comma 2 per l'ipotesi di versamento di caparra confirmatoria. Nel primo caso essi avranno diritto ad ottenere la restituzione della caparra versata, il rimborso delle spese e dei pagamenti legittimamente effettuati per il contratto, nonché, al ricorrere dei presupposti dell'art. 1223 c.c., anche il risarcimento del danno. Qualora invece preferiscano avvalersi della tutela prevista dall'art. 1385 comma 2 c.c. ed esercitare il diritto di recesso, il contratto preliminare dovrà ritenersi automaticamente sciolto ed i coniugi avranno diritto ad esigere in restituzione il doppio della caparra versata.
Infine, con riguardo ad eventuali pretese esercitabili nei confronti dell'agenzia immobiliare, occorre considerare che l'obbligo di informazione gravante sul mediatore ex art. 1759 c.c. comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire informazioni non solo non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia adeguatamente controllato (vd., ad es., Cass. n. 6389/01). Non rientra invece nella comune ordinaria diligenza richiesta al mediatore lo svolgimento, in difetto di specifico incarico, di positive indagini di carattere tecnico-giuridico, al fine di accertare, per esempio, la libertà del bene da vincoli pregiudizievoli.
Non può quindi ritenersi, nel caso di specie, che l'agenzia immobiliare possa incorrere in responsabilità per non aver effettuato indagini e controlli al fine di accertare l'eventuale esistenza e permanenza del vincolo legale di inalienabilità sull'immobile.

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