Come si fa, con le norme attuali, a modificare l'aspetto e/o la cubatura dell'immobile? Quali autorizzazioni servono?
La modifica della sagoma (aspetto esterno), delle superfici interne (soppalchi) e delle destinazioni d'uso, sono innovazioni sottoposte a permesso di costruire, sui quali non si forma il silenzio -assenso. La demolizione e ricostruzione con rispetto di superfici e volumi può avvenire anche con dichiarazione inizio attività (Dia), spostando sul progettista una serie di adempimenti e di responsabilità premiate poi, dopo 30 giorni dalla domanda, con la possibilità di iniziare i lavori qualora l'amministrazione non obietti nulla. Sagoma e prospetti possono essere variati, in assenza di vincoli specifici - architettonici o storico artistici - per l'adeguamento antisismico (legge 443/01), o fino a 30 centimetri per distanze e altezze se si ottengono migliori prestazioni energetiche (articolo 11, Dlgs 115/08).
I lavori di ampliamento e ammodernamento con cambio di cubatura comportano il pagamento di oneri al Comune? Possono avere accesso ad agevolazioni statali o locali? È possibile ottenere finanziamenti agevolati per questi lavori?
Attualmente sono previsti oneri sia per le ristrutturazioni che per gli ampliamenti. Gli importi vanno calcolati sulla superficie ristrutturata, non solo sulle addizioni. Gli interventi più rilevanti sono soggetti ad adeguamento anche degli spazi di parcheggio, da reperire o da monetizzare.
Le agevolazioni sono in genere strutturate come detrazioni fiscali, per coinvolgere anche le imprese e ottenere effetti di emersione dei contratti di appalto. Localmente possono essere previsti contributi per miglioramento architettonico (ornato, facciate) o detrazioni per lavori su immobili vincolati sotto l'aspetto storico artistico.
Agevolazioni creditizie possono essere previste per particolari esigenze locali di recupero; queste agevolazioni, insieme a quelle fiscali (detrazioni per ristrutturazioni, interessi sui mutui, riduzione dell'imposta di registro) sono revocate in caso di abuso edilizio superiore al 2% di altezza, distacco, cubatura o superficie.
A lavori ultimati, vanno presentate dichiarazioni o denunce al Comune, al Catasto o ad altre autorità?
Le ristrutturazioni vanno completate con specifiche dichiarazioni ed aggiornamenti catastali; demolizioni e ricostruzioni sono soggette a certificazione di agibilità, rilasciata dopo l'aggiornamento catastale. Le dichiarazioni di regolare esecuzione (impiantistiche, energetiche) vanno conservate da proprietari e conduttori.
