È il terzo anno consecutivo in cui i volumi di vendita delle case chiudono con un segno meno, ma in lieve ripresa. «Una sequenza negativa che non accadeva dall'85, anche se negli ultimi mesi non sono mancati segnali di recupero. A fine 2007 -4,7%, -14,8% nel 2008 e -11% a fine 2009» ricorda Alessandro Ghisolfi, direttore dell'ufficio studi Ubh».
Un recupero che vede protagonisti gli acquirenti, che si riaffacciano al mercato consapevoli di poter trattare sui prezzi, spesso eccessivi, richiesti da chi oggi vuole vendere.
Secondo l'Osservatorio del l'agenzia del Territorio, il 2009 ha segnato una contrazione delle vendite sul residenziale in città (-5,8%) ma soprattutto nei comuni minori (-12,7%). Il fatturato complessivo del comparto – 113,5 miliardi di euro nel 2008 – si è ridotto nel 2009 a 100,2 miliardi di euro, con un calo dell'11,7 per cento. Un andamento, nell'arco del 2009, tuttavia in miglioramento: gli scambi, misurati su base annua, sono passati dal -18,6% del primo trimestre al -4% dell'ultimo. Guardando al mercato per macro-aree geografiche, la frenata si è fatta sentire più al nord (-6,2%) che al sud (-0,7%). In crescita il centro: +1,4%, in controtendenza rispetto agli ultimi tre anni.
Il residenziale anche nell'ultimo trimestre 2009 è andato meglio nelle città (+2% di scambi), rispetto ai comuni minori (-5,7%). Segnali di ripresa per Roma, +9,4%, e Napoli, +10,3%, mentre il tasso è ancora negativo per Torino (-9,7%) e Firenze (-5,2%). Risultati positivi per due province, quella di Roma (+10,6%) e quella di Genova (+9,1%), mentre restano negative le province di Milano e Bologna (-12% circa).
Un calo del 10% per il fatturato, 16% in meno di scambi, quotazioni (lorde) in discesa del 5 per cento. Questi i numeri con cui l'Osservatorio sul residenziale di Scenari Immobiliari archivia il 2009. «Rispetto al 2005-2006 – commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – il mercato si è ridotto di un terzo, mentre il fatturato si è fermato sotto i 90 miliardi di euro, con un calo del 10% sul 2008. Un vero e proprio crollo si è visto nella fascia di abitazioni sotto i 200mila euro e sul nuovo, dove si è accumulato molto invenduto, soprattutto nei piccoli centri e nell'hinterland». Tutto da risolvere il problema mutui: «La domanda più debole dal punto di vista economico, quindi soprattutto giovani e immigrati – dice Breglia – ha avuto enormi difficoltà per accedere al finanziamento bancario: gli acquisti realizzati da immigrati, ad esempio, si sono quasi dimezzati». Finita l'era dei mutui vicino al 100% del valore dell'immobile, la media dei prestiti si ferma oggi mediamente al 55% del valore dell'acquisto.
Come si sono mossi i prezzi città per città? Secondo Tecnocasa i grandi centri hanno tenuto meglio rispetto ai medio-piccoli e alle periferie. Il valore delle abitazioni è sceso in media dell'1,5% lordo nei grandi centri, a seguire i capoluoghi di provincia (-2,2%) e gli hinterland delle grandi città (in media del -2,3%). Le perdite più marcate si sono verificate nella provincia di Palermo, a -3,3%, seguita dalla provincia di Roma e Bari, a -3,1 per cento. In questo scenario Milano e Roma hanno registrato la diminuzione dei prezzi più contenuta, rispettivamente -0,4% e -0,8 per cento. «La nota positiva – interviene Fabiana Megliola, responsabile dell'ufficio studi Tecnocasa – è che dall'estate 2009 a oggi c'è stato un ritorno della domanda: in termini di volontà di acquisto questo semestre è stato tra i migliori dal 2007, confermando un clima di maggiore fiducia».
Quanto a disponibilità di spesa, nelle grandi città una buona fetta delle richieste (il 24,4%) si concentra nella fascia di budget tra 170 e 249mila euro, a seguire quella compresa tra i 250 e i 349mila euro (il 21,5% delle richieste) e quella tra 120 e 169mila (21%).
Sul versante degli affitti la contrazione dei canoni è stata dello 0,4% per i bilocali e dello 0,3% per i trilocali. «La domanda di affitto è in aumento – commenta ancora Megliola – alimentata da chi non riesce ad accedere al mercato dei mutui: questa situazione però non sta creando tensione sui prezzi, perché l'offerta è adeguata alla domanda». E i rendimenti da messa a reddito? Stabili intorno al 3,8% lordo l'anno.
Non per tutti però il 2009 si è chiuso in negativo. In base ai dati raccolti dal Centro studi Toscano, dopo un primo semestre fiacco (1,5% di scambi in meno rispetto all'anno precedente), la pausa estiva ha coinciso con i primi segni di rilancio, che hanno portato a chiudere l'ultimo trimestre con un +4,1% di compravendite rispetto al 2008.
Sul versante dei prezzi, segno meno anche per Toscano, che riporta cali intorno all'8 per cento.
