Nelle semestrali i fondi immobiliari quotati non nascondono che l'aria resterà grama ancora per un bel po'. Lavorano su grandi immobili industriali, uffici e commerciali che sentono la congiuntura negativa dell'economia. Nonostante i tassi bassi, nelle imprese non c'è voglia di allargarsi e la paura dell'indebitamento è forte per tutti.
Scrive ad esempio il consiglio di amministrazione di Polis che le opportunità nel terziario sono tutte in mano ai compratori di immobili e, per altri aspetti anche dei locatari che potranno chiedere sconti, contribuzioni su lavori e altri benefici più pesanti del passato. Non convince il settore alberghiero-turistico dove prevale «una visione negativa delle dinamiche in corso. La crisi non aiuta i consumi legati allo svago e ciò comprime i parametri di occupazione delle camere». In termini di redditività le strutture turistiche sono considerate più rischiose degli uffici ma meglio della logistica strettamente legata (spostamento di mezzi e prodotti) alla ripresa economica. Per questo, i fondi immobiliari stanno soffrendo e il valore delle quote ne risente.
Nella tabella in pagina si possono trovare gli sconti che gli attuali prezzi evidenziano rispetto al Nav (che nei fondi è il valore del portafoglio certificato) che comunque va valutato anche alla luce di disponibilità o meno di cassa. Come si può vedere lo sconto "secco" è molto significativo e tende a crescere. «I fondi immobiliari al dettaglio quotati in Borsa – ha ricordato Bankitalia – presentano volumi di scambi ridotti. Ciò potrebbe rendere particolarmente penalizzante per il sottoscrittore la liquidazione delle quote in determinate condizioni di mercato. Il prezzo di mercato delle quote dei fondi immobiliari risulta notevolmente scontato rispetto al valore delle quote calcolato in base al patrimonio netto contabile. Un'analisi condotta sui fondi immobiliari quotati – aggiunge Bankitalia – indica che nel corso del 2008 tale sconto è aumentato notevolmente: alla fine dello scorso anno esso era pari al 48 per cento del valore contabile, contro una media del 27 per cento tra il 2003 e il 2008. Esso tende ad aumentare nelle fasi negative dei mercati azionari, al crescere dell'indebitamento del fondo e al ridursi del volume degli scambi».
Invece in più casi sfiorano il 60% segno che la crisi c'è e anche un prodotto che aveva mantenuto appeal fra i sottoscrittori è ora in affanno. In tutte le aree industrializzate. Per i risparmiatori l'immobiliare (vedi anche il servizio in pagina) rischia di diventare un'altra delusione. Non è un'area marginale.
Alla fine del 2008 in Italia erano presenti 28 fondi immobiliari destinati al pubblico, che amministravano un patrimonio di circa 7 miliardi, pari al 29 per cento del patrimonio netto complessivo dei fondi immobiliari italiani. Che, comprendendo anche i non quotati, investe per il 57% in uffici, seguiti dal 21% nel commerciale e in misura minore nella logistica e negli immobili industriali. Per questo le authority (vedi box a fianco) hanno rafforzato i controlli sull'intero settore cercando di ottenere una fotografia precisa del valore degli immobili detenuti, acquistati e venduti. Il punto delicato è quello delle perizie. L'altro elemento determinante nella vita del fondo è la presenza o meno di liquidità o lo squilibrio verso il debito.
In presenza di obblighi di rimborso delle quote, le caratteristiche dell'indebitamento sono decisive: se nel passivo ci sono fondi di finanziamento a breve (che potrebbero anche non essere rinnovati) o prestiti legati a clausole, l'intero equilibrio finanziario ne potrebbe risultare deteriorato. All'inizio del 2009 un'analisi di Bankitalia sui 28 fondi al dettaglio ha permesso di accertare solo due casi di finanziamento a breve e l'assenza di clausole con rimborso anticipato. Altro passaggio sotto osservazione è la gestione delle procedure per la chiusura dei fondi. Fra congiuntura e regole l'allarme è scattato.
