Giro di vite dell'Europa sui mutui ipotecari: una proposta di direttiva della Commissione prevede prestiti bancari fino al 40% del valore dell'immobile. E non più fino all'80 com'è avvenuto sino a oggi. La riforma potrebbe vedere la luce entro i primi mesi del 2010. Per i cittadini si profilano quindi mutui ipotecari più costosi e per le banche capitale più caro. In nome di Basilea 2 e della stabilità del sistema finanziario.
La Commissione europea, al fine di limitare i rischi legati all'eccessiva esposizione sui mutui, ha deciso di eliminare la discrezionalità dei vari Paesi nell'individuare la soglia di copertura del prestito sul valore dell'immobile da acquistare (ora fissata all'80% in Italia dalla legge bancaria). L'Europa vorrebbe abbassare l'asticella ben al di sotto, esattamente al 40 per cento.
Con la nuova direttiva comunitaria, pagheranno di più i mutuatari (compresi quelli commerciali), forse con tassi d'interesse più alti, ma anche le banche dovranno accantonare fino a un terzo del capitale in più e adeguarsi ai nuovi ratio patrimoniali persino sullo stock dei prestiti già erogati. Un giro di vite forse eccessivo per l'Italia che, malgrado la crisi economica, ha tassi d'insolvenza lontanissimi da quelli americani, sotto il 2 per cento.
Più in dettaglio, la Commissione europea sta operando con lo strumento della riforma della direttiva 2006/48/Ce, quella sulla gestione del capitale da parte degli intermediari finanziari (Capital requirements directive) che ha recepito l'accordo di Basilea 2, successivamente introdotto in Italia dalle nostre istituzioni di vigilanza. L'iter della consultazione sugli emendamenti comunitari, preliminare all'emanazione del provvedimento, si sarebbe dovuto concludere entro ottobre ma, a causa delle numerose osservazioni arrivate, la nuova direttiva vedrà la luce probabilmente nei primi mesi del 2010. Il nuovo testo assumerà la forma di direttiva solo se verranno modificato l'articolato. In caso contrario lo strumento sarà una raccomandazione.
Ma cosa cambierà per cittadini e istituti di credito? Semplificando, oggi in Italia è possibile ottenere un mutuo per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile che arrivi a coprire fino all'80% del valore, il loan to value (in Germania è il 60%). La parte residua viene coperta con polizze assicurative che garantiscono l'intermediario. In altre parole, su un immobile del valore accertato di 200mila euro, banche e intermediari finanziari possono erogare fino a 160mila euro. I restanti 40mila euro possono essere richiesti ma a un prezzo superiore perché la banca, a sua volta, deve contrarre una polizza assicurativa per la parte eccedente.
Qualora la Commissione europea dovesse confermare il proposito di abbassare la soglia al 40% allora la tagliola della polizza scatterebbe molto prima. Cioè su un immobile del valore di 200mila euro le banche potrebbero erogare fino a 80mila euro. Gli altri 120mila dovrebbero essere garantiti da polizze assicurative. «Con un appesantimento o un allungamento delle rate – sostiene Roberto Anedda, direttore marketing di Mutui Online – che potrebbe risultare insostenibile per molti aspiranti mutuatari». E probabilmente darebbe un colpo di grazia a un mercato già di per sé sofferente: nel primo trimestre dell'anno i mutui erogati sono calati del 23% mentre le compravendite a fine 2009 dovrebbero contrarsi del 13.
«Le nuove norme – interviene Marco Salemi, direttore ricerca e innovazione di Crif – produrrebbero effetti rilevanti sulle banche medio-piccole specializzate nel retail. Le reazioni potrebbero essere diverse: è probabile una maggiore selezione della clientela e quindi meno mutui. Più difficile agire sul pricing, dato che i tassi sono stabiliti dal mercato».
Ma qual è il livello di copertura in Italia? «I mutui italiani – sostiene Salemi – sono molto giovani: la crescita è scattata dal 2005 e quindi il loan to value è molto superiore al 40%: il dato medio è infatti del 67% calcolato su 1,8 milioni di mutui erogati e 200 miliardi di stock. E tenendo conto che tanti mutui per ristrutturazione hanno coperture molto più basse rispetto agli acquisti». Secondo Mutui Online, il trend dell'erogato nel secondo semestre dell'anno indica che il 68% dei mutui ha un loan to value compreso tra il 40 e l'80%; dall'80 al 100% sono meno dell'8%. Comunque tre quarti del mercato verrebbe "colpito" dal caro-mutuo dopo il giro di vite comunitario.
A monte della catena del credito, la nuova normativa si tradurrà in un appesantimento degli accantonamenti obbligatori delle banche a fronte dei mutui erogati. Cioè oltre la soglia del 40% il capitale prudenziale da accantonare raddoppia. Esattamente balzerebbe dal 35 al 75%. Un bel guaio che si traduce in un costo maggiore del capitale e in una limitazione dell'operatività. «Le nuove norme, se approvate in via definitiva – dicono dall'Abi, l'Associazione bancaria italiana – stabiliscono che i mutui con un loan to value superiore al 40% verranno trattati dalla vigilanza come chirografari, cioè come finanziamenti privi di ipoteca. E questo riguarda sia gli immobili residenziali che quelli commerciali. Nulla quaestio sul commerciale, ma i riflessi sarebbero rilevanti sui residenziali. Abbiamo manifestato le nostre perplessità alla Commissione Ue, speriamo ne tenga conto».
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