Si respira un'aria più leggera, a Dubai, dall'inizio di settembre, anche se la sfiducia è ancora tanta e si preferisce procedere a piccoli passi. Del resto, la vera ripartenza, secondo uno studio di Efg Hermes, pare che arriverà solo a metà del prossimo anno. «La domanda – spiega Robert Petrini, ex agente di una compagnia di real estate di Dubai – per ora è concentrata sul mercato degli affitti e sulle tante famiglie che stanno cambiando casa per approfittare del calo dei prezzi. Mentre lo scarso mercato delle vendite riguarda prime location rigorosamente completate, così per il neoproprietario da poter affittare subito e avere un ritorno immediato in tasca». Nonostante ciò qualcosa si sta muovendo: «I prezzi delle case – racconta Filippo Tavernaro, agente di KeyOne Real Estate – sono cresciuti nell'ultimo mese dal 5 al 10 per cento. Anche la domanda si sta riaccendendo, paradossalmente grazie al calo dei prezzi degli ultimi 12 mesi che sta spingendo all'acquisto soprattutto in aree fino a poco tempo fa proibitive come Old Town, il distretto finanziario e Dubai Marina, dove ora si può comprare spendendo tra i 2.200 e i 3mila euro al metro quadrato, ossia circa il 50% in meno rispetto a un anno fa (sono tornati quelli di fine 2006, ndr) e dove la presunta rendita si assesta intorno a un ottimo 8%». «La ritrovata fiducia – conferma Gianluca, avvocato romano consulente a Dubai e specializzato nel settore immobiliare che vuole restare anonimo – è principalmente dovuta al fatto che, con il crollo dei prezzi da fine 2008 il mercato si è fondamentalmente assestato su parametri più stabili e "normali", dopo anni in cui a Dubai i prezzi hanno galoppato all'insù, mese dopo mese, fuori da ogni logica di mercato. Oggi sono finite le scorribande selvagge degli speculatori e si sono aperti nuovi scenari delineati da un'offerta più alla portata di tutti e da una platea di investitori più affidabili e solidi. Insomma, Dubai si è liberata dei pesi morti».
«Anche per quanto riguarda i costruttori, chi ha osato troppo è fallito – fa eco Petrini – mentre chi è rimasto a galla mira a portare avanti i progetti già avviati, o meglio tende a fare opera di "consolidamento", come si usa dire ora a Dubai, prima di lanciarne di nuovi, come si era invece soliti fare in passato».
Quindi, pur tra le difficoltà finanziarie, adesso vanno avanti tutti i progetti più "economici", dal momento che il problema attuale dei developer è il cash-flow mentre sono in stand-by quelli più dispendiosi. Il fulcro dello sviluppo adesso è in mezzo al deserto con il 90% dei cantieri attivi presenti: da quelli firmati Nakheel, che sta costruendo vere e proprie città nella città come Jumeirah Village – il cantiere più hot del momento – Jumeirah Islands, Jumeirah Park e Jumeirah Heights; ai lavori di completamento della superchic (eccetto per il mare a dir poco paludoso) Palm Jumeirah. Sono agli ultimi ritocchi anche le tre aree confinanti di Ibn Battuta Mall, The Gardens e Discovery Gardens e – dalla parte opposta alla città in direzione dell'Oman – International City.
L'80% delle proprietà nei cantieri in corso, se non di più, sono già state vendute e quindi finanziate dagli acquirenti. In caso contrario, sarebbero finite nel carnet di quelle in stand-by. «In media, in tutti questi cantieri, i prezzi si assomigliano – prosegue Gianluca –. Un appartamento in Jumeirah Village può costare fino a un massimo di 1.800 euro al metro quadrato, ma se ne trovano molti intorno ai 1.400 e, in base a quanta voglia c'è di trattare e ai quantitativi di acquisto (ad esempio, un intero piano), si possono ottenere sconti fino a scendere a mille euro». Il prezzo, nel caso di Jumeirah Village, non cambia di molto per le ville che, generalmente, costano invece il 15-20% in più. Sono tutte in consegna anche le torri nella zona di Jlt (Jumeirah Lakes Towers, di fronte alla Marina, ma al di là della trafficata Sheikh Zayed Road); procedono i lavori in Sports City dove sono state ultimate quest'estate le ville sul golf course e gli appartamenti in Canal residences, mentre rallentano le operazioni in Motorcity dove le attenzioni si stanno concentrando in un'unica area.
Va avanti anche il cantiere di Dubai world central, la mega area che circonderà e includerà il nuovo aeroporto in costruzione nella zona di Jebel Ali, in apertura nel 2010 solo per la sezione cargo e fornito di sei piste parallele che, una volta a regime anche per la sezione passeggeri, permetteranno di viaggiare verso il 95% delle destinazioni mondiali senza effettuare scali. Scendendo verso Downtown, tra i super cantieri in piena attività ci sono quelli di Old Town (dove tante residenze sono già state consegnate), la nuova "Manhattan" di Dubai che ha strappato alla Marina la leadership in fatto di esclusività e che interpreta un circuito di lusso, tra shopping e attrattive, che ruota intorno all'area del Burj (la torre più alta del mondo che sarà inaugurata a dicembre) e si spalma tra lo spettacolare Lake fountain e il Dubai mall, il centro commerciale più grande del mondo. Qui un appartamento costa da un minimo di 2.400 a un massimo di 4mila euro al mq (fino a 6mila euro per il lusso, residenze di Armani escluse) e non si praticano grandi sconti; mentre valgono assai meno gli immobili della confinante Business Bay (per la maggior parte uffici, ma anche tanti appartamenti intorno ai 2mila euro, con sconti fino al 50% su acquisti multipli o in contanti) che, se da un lato vanta le prime consegne, dall'altro scivola in basso per la mancanza di infrastrutture, a partire dalle strade e dalle allacciature di acqua e luce. Per gli oculati investitori di oggi, però, il trend del momento sono i serviced apartments, perché garantiscono una rendita annuale del 10% e quindi un ammortamento del capitale investito in soli dieci anni. Ne sono previsti in quasi ogni progetto e il loro prezzo ruota sui 2mila euro al metro quadrato, quindi un 20% in più sui prezzi medi, ma bisogna considerare che vengono consegnati già arredati, comprensivi dei costi delle bollette e dei servizi di hotellerie. Tra gli altri trend, resistono le credit notes, pensate per recuperare gli anticipi versati in un investimento cancellato, insieme a tutti i vari metodi di swap, ossia di scambio, ideati per spostare il proprio investimento da un progetto soppresso a uno attivo, estendendo la formula anche a migrazioni "verticali", ossia da unità commerciali a unità residenziali o viceversa.
