L'addebito dell'Iva per le cessioni di immobili strumentali effettuate tra il 4 luglio e l'11 agosto 2006 da parte delle imprese che optano per l'applicazione dell'Iva deve avvenire tempestivamente. La risposta dell'agenzia delle Entrate a Telefisco 2007 riguarda la facoltà concessa alle imprese di applicare l'Iva per le cessioni e anche per le locazioni, comprese quelle finanziarie. Si tratta delle operazioni effettuate quando era in vigore il decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, per le quali si sono applicate le disposizioni poi non convertite in legge (comma 292 dell'articolo unico della Finanziaria 2007).
Nel periodo ricordato, le cessioni (escluse quelle fatte dalle imprese costruttrici entro cinque anni dall'ultimazione) e le locazioni di immobili strumentali erano irrimediabilmente esenti da Iva. Ciò comporta la rettifica della detrazione, secondo l'articolo 19 bis 2 del Dpr 633/72 qualora l'immobile sia stato acquisito dal 1° gennaio 1998 con Iva detratta.
Per questa ragione il comma 292 della Finanziaria ha disciplinato il regime fiscale delle operazioni immobiliari compiute nel periodo, disponendo in primo luogo che sono fatti salvi gli effetti delle disposizioni contenute nel decreto legge 223 non convertite in legge. Quindi, le locazioni e le cessioni di fabbricati strumentali effettuate tra il 4 luglio e l'11 agosto 2006 sono naturalmente esenti dal Iva, secondo l'articolo 10, punti 8 e 8-ter, del Dpr 633/72. Tuttavia, la norma introduce la facoltà, per il cedente e per il locatore, di esercitare l'opzione, per l'applicazione dell'Iva, in sede di dichiarazione annuale Iva per il 2006 entro il prossimo 31 luglio 2007 (nelle bozze del modello pubblicate nel sito delle Entrate è previsto uno spazio).
Relativamente alle locazioni, la circolare 33/E del 16 novembre 2006 ha previsto la facoltà di esercizio dell'opzione mediante raccomandata con avviso di ricevimento; tenuto conto della successiva previsione legislativa, si ritiene che l'opzione debba essere ripetuta nella prossima dichiarazione annuale.
Il comma 292 che sana quindi la possibilità di applicare l'Iva per le operazioni effettuate quando era in vigore il decreto legge 223/06, nulla dispone riguardo l'addebito dell'imposta. A questo ha sopperito l'Agenzia con la risposta a Telefisco. Le Entrate hanno precisato che il cedente (ma si deve intendere anche il locatore) dovrà operare una variazione in aumento dell'imposta, secondo l'articolo 26, comma 1, del Dpr 633/72. L'emissione della fattura integrativa per l'Iva all'acquirente rappresenta il comportamento concludente che esprime l'esercizio dell'opzione.
L'Agenzia ricorda che l'opzione dovrà essere comunicata nella dichiarazione Iva per il 2006 e il termine di presentazione costituisce la scadenza entro la quale è possibile esercitare la scelta per l'imponibilità. Infine l'Agenzia raccomanda che l'addebito dell'Iva alla controparte avvenga tempestivamente. In ogni caso, le Entrate confermano che il termine per l'addebito dell'Iva è di fatto il 31 luglio 2007 e sulla base del dato normativo non poteva essere diversamente. L'imposta sarà dunque dovuta all'Erario e detraibile per il cessionario quest'anno.
L'addebito dell'Iva provocherà qualche problema nei rapporti tra cedente e acquirente dell'immobile; quest'ultimo ha infatti già pagato l'imposta di registro e ora si trova costretto a corrispondere anche l'Iva.
Il comma 292 prevede, però, la possibilità di richiedere il rimborso della maggiore imposta di registro versata in sede di compravendita. In sostanza, quando era in vigore il decreto legge 223/06 è stata pagata l'imposta di registro del 7% e le imposte ipotecaria e catastale complessivamente per il 3 per cento.
Per effetto dell'opzione, sono dovute le imposte ipocatastali del 4% complessivamente e di registro nella misura fissa; la differenza può essere richiesta a rimborso dall'acquirente che le ha sostenute, se il cedente gli comunica l'esercizio dell'opzione e gli addebita dell'Iva.
Secondo le disposizioni del decreto legge 223/06, non convertite, l'obbligo di applicare l'Iva non scattava quando l'acquirente effettuava operazioni senza diritto alla detrazione in misura pari o inferiore al 25%, oppure quando era un privato. Resta il dubbio che per queste ipotesi sia possibile optare per l'applicazione dell'Iva.
