Percorsi più sicuri per i proprietari di immobili dopo la diffusione delle prime istruzioni del ministero dello Sviluppo economico per l'attuazione del decreto 37/08 sugli impianti (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri).
La cosa più importante e che il decreto non obbliga nessuno alla messa a norma degli impianti non conformi e a procurarsi documenti di cui non si dispone. Il decreto si occupa infatti di regolamentare la realizzazione di impianti nuovi o il rifacimento di vecchi impianti e, in particolare, di subordinare la pratica di agibilità del fabbricato all'esistenza della certificazione sulla conformità degli impianti.
Per quanto riguarda, poi, gli impianti già esistenti, il discorso si incentra sui trasferimenti dei fabbricati dotati di quegli impianti. Qui il discorso si sdoppia. Da un lato stanno coloro che hanno gli impianti a norma e ne possiedono la documentazione. In questo caso, i proprietari non avranno problemi, in quanto potranno rilasciare nel rogito la garanzia di conformità degli impianti e trasmettere all'acquirente la relativa documentazione. Va ricordato che la garanzia riguarda la conformità dell'impianto alle norme in vigore all'epoca in cui l'impianto fu realizzato e che quindi non occorre garantire la conformità dell'impianto alle norme oggi in vigore o comunque a quelle vigenti all'epoca in cui l'immobile verrà trasferito.
Sull'altra sponda si trovano invece coloro che non sanno se i loro impianti sono a norma oppure che hanno gli impianti a norma, ma non dispongono della relativa documentazione oppure che sono perfettamente a conoscenza che i loro impianti non sono a norma. Questa situazione è sicuramente la più frequente, non fosse altro perché gli impianti in questione sono un numero sconfinato e richiedono la competenza di altrettante figure professionali: a) impianti elettrici; b) di protezione contro le scariche atmosferiche; c) per automazione di porte; d) radiotelevisivi e antenne; e) elettronici; f) di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento, di ventilazione; g) idrici e sanitari; h) gas; i) di sollevamento di persone e cose; l) antincendio.
In questo caso, i proprietari possono scegliere due strade: e se vogliono vendere a un prezzo superiore e posizionare così il loro immobile in una fascia di mercato "di pregio", essi dovranno sopportare i costi per la messa a norma e, al momento della vendita, garantire gli impianti a norma e consegnare all'acquirente la relativa documentazione;
r se invece si accontentano di rimanere in una fascia di mercato di minor pregio, essi dovranno prestare attenzione a specificare bene all'acquirente che l'impianto non è norma, che costui si addossa tutti i rischi di incolumità che derivano dalla non conformità e tutte le spese di adeguamento che occorrerà sostenere qualora si volesse mettere a norma gli impianti.
Questa attenzione va usata fin dai primi passi, e cioè fin dalla stessa proposta di acquisto firmata in agenzia (e poi, naturalmente, nel contratto preliminare stipulato dopo l'accettazione della proposta). Infatti, una proposta accettata equivale a un contratto concluso: e concludere un contratto nel quale non si parla degli impianti significa molto probabilmente, dopo il decreto 37/08, rendere una implicita garanzia di loro conformità.
Prima del provvedimento dello Sviluppo economico, il compromesso "silenzioso" sugli impianti legittimava una sua interpretazione, nel senso che l'acquirente aveva accettato di acquistare il bene contrattato «nello stato in cui esso si trovava» al momento del contratto. Oggi, dopo il decreto 37, se è vero che la regola è la prestazione della garanzia e che essa è derogabile, è anche vero che la garanzia è esclusa solo se i contraenti concordemente lo convengono: pertanto, il silenzio dovrebbe valere come prestazione della garanzia.
