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Impianti, riordino al via

di Angelo Busani e Enrico Marro

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26 MARZO 2008


Domani entra in vigore il decreto ministeriale 37/08, che riordina la normativa sulla sicurezza degli impianti. Con molte novità, prima tra tutte la modifica dei contratti di trasferimento di immobili, dai compromessi ai rogiti. Sì perché, come sottolineato a più riprese nei giorni scorsi sul «Sole 24 Ore», la garanzia di conformità diventa da domani un elemento imprescindibile del contratto, anche se l'acquirente potrà esonerare il venditore dal fornirla.
Gli ultimi chiarimenti sul decreto arriveranno oggi, con un parere ufficiale dell'ufficio legislativo del ministero dello Sviluppo economico in risposta a un quesito delle Camere di commercio. Una proroga dell'entrata in vigore del provvedimento (pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale » n. 61 del 12 marzo) è da escludere: lo stesso ufficio legislativo del ministero dello Sviluppo economico ha chiarito che per fare slittare i termini sarebbe necessario un atto normativo, per il quale non c'è tempo.


La posizione di Confedilizia
Confedilizia, intanto, preme perché il ministero trovi una soluzione al problema della documentazione da consegnare agli inquilini, chiedendo in alternativa il rinvio dell'entrata in vigore del decreto. Il nodo riguarda la «documentazione amministrativa e tecnica» che dovrebbe, secondo il decreto, essere consegnata sia agli acquirenti degli immobili che agli inquilini: una documentazione che, secondo Confedilizia, non è in gran parte mai stata rilasciata, o che comunque non è in possesso né di venditori né di proprietari locatori, e per la quale nonè prevista alcuna documentazione equipollente.


I nuovi contratti
Fino a oggi, salvo che si trattasse di vendite di fabbricati nuovi, il tema degli impianti non era quasi considerato nei contratti oppure era confinato a semplici clausole di stile del tipo: l'immobile è venduto come «visto e piaciuto», nello «stato di fatto in cui si trova» e simili.
Nelle vendite di fabbricati nuovi, invece, già da tempo si menzionava la garanzia del venditore di conformità degli impianti alla normativa vigente e la consegna dal venditore all'acquirente delle relative certificazioni di esecuzione dell'impianto a regola d'arte.
Il decreto 37 da domani obbligherà il venditore a garantire la conformità degli impianti e a consegnare all'acquirente la relativa documentazione. Ma non si tratta di un presupposto imprescindibile per la vendita. Se l'acquirente accetta di comprare l'immobile con gli impianti non conformi, il venditore è esonerato dalla prestazione della garanzia e dalla consegna della documentazione che certifica la conformità degli impianti. Quindi, dal decreto 37 non emerge alcun obbligo di messa a norma degli impianti che non siano conformi; né il regolamento ministeriale impone di vendere solo immobili che siano a norma. Certo che, però, se il venditore garantisce impianti a norma, che poi non si rivelino tali, il compratore può pretendere dal venditore il risarcimento del danno che l'acquirente subisce per effettuare la messa a norma. Nei casi più gravi (si pensi a un fabbricato che sia inagibile), il compratore potrà addirittura pretendere la risoluzione del contratto.
Se dunque l'acquirente vuole comprare l'immobile con impianti non a norma può farlo. In tal caso, è importante che il venditore, ricorrendo a dichiarazioni che non corrano il rischio di essere qualificate come clausole di stile, dia atto nel contratto di esser stato esonerato dal compratore dall'obbligo di prestare garanzia, avendo chiarito all'acquirente che:
• gli impianti non sono conformi alla legge;
• l'acquirente dovrà sostenere spese se intenderà effettuare l'adeguamento degli impianti;
• l'utilizzo di un immobile con impianti non a norma potrebbe comportare gravi rischi per l'incolumità delle persone che vivono o lavorano nell'immobile in questione e per l'integrità dell'immobile stesso e delle cose in esso contenute.
Uno spunto per scrivere le clausole può essere tratto dall'esempio pubblicato qui sotto, che va ovviamente adattato al caso concreto.
Se poi si tratta di unità immobiliare che fa parte di un edificio condominiale, un'inevitabile attenzione dovrà essere posta anche agli impianti del condominio; e sarà bene che il venditore coinvolga per tempo l'amministratore per farsicertificare se gli impianti sono a norma e siano programmate spese di adeguamento.

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