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Durata, ipoteca e deducibilità i punti da chiarire

di Maximilian Cellino

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22 MAGGIO 2008
La simulazione della rinegoziazione dei mutui

Una boccata d'ossigeno per oltre un milione di famiglie italiane: l'accordo raggiunto ieri tra il Ministero dell'Economia e l'Associazione Bancaria per la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile, stipulati prima del 2007, rappresenta senz'altro un'opportunità interessante per tutti quei risparmiatori messi in difficoltà prima dall'aumento del costo del denaro deciso dalla Bce negli ultimi due anni e mezzo. E, poi, dalla crisi finanziaria che ha spinto i tassi Euribor (ai quali sono indicizzate le rate) fino quasi al 5 per cento.

Per valutare l'effettiva convenienza ad accedere alla nuova forma di rinegoziazione proposta dalle banche, i clienti dovranno però necessariamente attendere il testo integrale della Convenzione (che le parti si sono impegnate a pubblicare entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore del Decreto Legge varato ieri dal Governo). Soltanto allora sarà, infatti, possibile fare luce su alcune questioni che le linee guida dell'accordo non possono ovviamente chiarire del tutto.

L'allungamento della durata
Tecnicamente chi chiede la rinegoziazione alla propria banca non soltanto riporta l'importo da versare ogni mese ai livelli del 2006, ma trasforma il mutuo in un finanziamentoa rata costante e questo fa emergere un potenziale problema: se nei prossimi anni i tassi non dovessero diminuire a sufficienza (o addirittura aumentassero ulteriormente) la durata delmutuo sarebbe automaticamente estesa per compensare il minor importo di interessi versati con la riduzione dei pagamenti rispetto al piano di ammortamento originale.

E il prolungamento, in questo caso, potrebbe essere tutt'altro che insignificante, anche perché sulla differenza di importo (che viene addebitata su un conto di finanziamento accessorio) gravano interessi che alla lunga fanno lievitare il capitale da restituire. Prendendo come base gli esempi forniti dall'Abi (e riportati nelle tabelle in alto) un prestito da 100mila euro acceso tre anni fa comporterebbe, nel caso in cui i tassi rimangano invariati fino al termine del rapporto, un allungamento che va dai 6 mesi per un finanziamento a 10 anni agli oltre 4 anni di un mutuo ventennale.
Il nodo dell'ipoteca
Si tratta di pure ipotesi, naturalmente, che però non devono distogliere da problematiche che possono verificarsi proprio in quel lasso di tempo tra la scadenza del mutuo originario e il termine effettivo del rimborso: l'ipoteca, per esempio, è da considerarsi estinta al momento in cui si conclude il piano di ammortamento originario o sarà necessariamente estesa per tener conto del prolungamento? E in quest'ultimo caso, sarà necessario un nuovo passaggio dal notaio?

Detraibilità degli interessi
Ci si chiede inoltre se gli interessi passivi che maturano sul conto accessorio siano detraibili o meno e se il loro livello (Irs a dieci anni, ieri al 4,63%, maggiorato di uno spread tutto sommato favorevole pari allo 0,5%), stabilito una volta per tutte alla data di rinegoziazione, non sia poi successivamente modificabile in caso di andamento favorevole del mercato. Dallo scioglimento di questi dubbi può dipendere in fondo la scelta di molte famiglie italiane che fanno fatica a onorare le rate dei prestiti a tasso variabile e che potranno decidere se avvalersi della nuova formula di rinegoziazione o, in alternativa, tentare di ripercorrere la strada della portabilità tracciata dal Decreto Bersani. A patto che le norme introdotte poco più di un anno fa dal precedente Governo non vengano cancellate dal nuovo accordo Abi-Ministero dell'Economia.

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