MUTUI

Gechele (Intesa): «Questo aumento non è un dramma»

Alberto Gechele, responsabile credito al consumo immobiliare di Banca Intesa, quali sono le conseguenze immediate e la prospettiva?
Lo 0,25% in più si traduce in un aumento certamente non drammatico di oneri per i clienti; il mutuo medio è circa 100mila euro a vent'anni, la rata aumenta di circa 15 euro.

Non si tratta di una cifra tale da mettere in crisi le finanze di una famiglia. È chiaro che questo piccolo aumento, però, può essere solo il primo passo di un trend che potrebbe proseguire nel tempo. Per ora, comunque, è una spesa sostenibile.

Allora non vi aspettate che la Bce si fermi qui? E' davvero finito il tempo del denaro a buon mercato?
Se si guarda a quanto accade negli Stati Uniti, dove il costo del denaro ha registrato una crescita importante fino all'attuale 4%, in Europa - dove la crescita dell'economia è inferiore - non ci si aspetta senz'altro di arrivare a certi livelli, ma con un'inflazione ormai al 2,4% un freno al rischio la Banca centrale lo vorrà dare. Se i prezzi, quindi, continueranno a correre potrà esserci un ulteriore incremento dei tassi anche l'anno prossimo. Detto questo, ovvio che sia difficile fare previsioni. Ci sono troppi elementi da prendere in considerazione. Mettiamola così: senz'altro i tassi non scenderanno. Oltretutto aspettarsi che rimangano stabili su un arco temporale lungo come la durata di un mutuo è un'assoluta chimera.

E se si arrivasse rapidamente, entro il 2006, a tassi del 3%, come cambierebbe il panorama?
Francamente mi sembra un'ipotesi da escludere in così breve tempo. Molto dipenderà dalla reazione dei mercati.

Chi rischia di più?
Se la "stretta" cade nei primi anni di vita del mutuo il rischio per il cliente è maggiore visto che l'ammortamento del debito residuo è inferiore. Superata la metà e negli ultimi anni di vita del mutuo un incremento dei tassi è molto meno significativo. Chiaro che chi comincia adesso dovrà fare bene i conti sulla propria capacità di reddito.

In che senso?
Chi si indebita a tasso variabile deve tenere conto che le rate sono destinate ad aumentare per effetto del nuovo costo del denaro. Se è in grado di sostenere la rata grazie a capacità di risparmio e di reddito non c'è problema. In alternativa il cliente può trovare comunue delle formule alternative. Come banca intesa abbiamo messo a disposizione della rete una sorta di check up con il quale si identifica per il diverso profilo qual è il prodotto più giusto.

Anche oggi che i prezzi degli immobili sono ancora alle stelle? E come mai si prende spesso a esempio un mutuo da 100mila euro? È davvero così ricorrente o non servono cifre superiori che quindi sono capaci di mettere in crisi molte famiglie?
Più del 70% delle famiglie italiane è in possesso di un'abitazione e il mercato di oggi è un mercato di sostituzione: si vende soprattutto per ricomprare. Mentre invece la giovane copia che cerca la prima casa punta a un mono o a un bilocale. Un appartamento di 60 metri quadri, in periferia, a tremila euro al metro quadro sono 180mila euro. Visto che una piccola parte, diciamo dal 5 al 20% bisogna metterlo, si vede bene che è vero che c'è chi fa mutui da 150mila euro, ma ce n'è anche molti che fanno un mutuo più basso perché acquistano una casa più economica o mettono più patrimonio.

Sono prevedibili ricadute della "stretta" sui valori del mercato immobiliare?
Le aspettative sono ancora per una leggera frenata delle compravendite e una crescita dei prezzi, anche se non a due cifre. Tuttavia in periferia è probabile che ci sia qualche ritocco all'ingiù, dato che gli incrementi, specialmente nelle grandi città, sono stati sbalorditivi. In realtà le maggiori tensioni si avvertono sugli affitti: gli appartamenti liberi aumentano, segno che i prezzi non sono adeguati.

Torniamo ai mutui. Saranno ancora al vertice dei desideri del risparmiatore formato famiglia?
Senz'altro sì. Non ho alcun dubbio, perché i tassi sono ancora talmente bassi che in ogni caso indebitarsi in un momento come questo è ancora conveniente, a meno che non si sia degli ottimi trader e si abbia confidenza con la Borsa. Mi pare indiscutibile, però, che le famiglie italiane abbiano una predilezione per l'investimento nella casa e che gli strumenti per proteggersi dal rischio tassi non manchino.

Avete già pensato a soluzioni anti-stretta?
Per la nostra clientela che ha già un mutuo a tasso variabile, cresciuti fino al 70-75% del totale negli ultimi due anni (sugli stock sono ancora il 60% circa, mentre il 20% è rappresentato dai tassi fissi e il resto dai misti, ndr), abbiamo già realizzato e stiamo vendendo dei prodotti che consentono di proteggersi dal caro-tassi. Un tasso variabile semplice può essere così trasformato in un mutuo a rata costante e durata variabile. Chi paga 500 euro oggi può venire in banca e chiedere di procrastinare nel tempo il versamento del capitale rimanente. Insomma si congela la rata. Certo, se i tassi calano la durata può accorciarsi. L'alternativa per chi non disdegna l'uso di strumenti finanziari derivati è quella di comprarsi un mutuo "cap". Com'è noto il riferimento è l'Euribor a sei mesi, sul quale possiamo fissare un "cap" per i prossimi cinque anni. Qualora l'Euribor dovesse andare oltre il limite prestabilito dal "cap" che varia di settimana in settimana, noi rimborsiamo la differenza fra l'incremento del tasso oltre il "cap" e quello che il cliente avrebbe dovuto pagare.

Quanto costa passare da un mutuo a un altro?
Il 2% per cento del debito residuo con un costo fisso per il notaio di 450 euro. Quanto a un mutuo "cap" siamo al 2,5% del debito residuo, che sale al 3% se si paga semestralmente.

Ma il tasso fisso lo consiglierebbe ancora?
Costa ancora un punto e mezzo più del variabile, però ha il grande vantaggio di certificare durata e spesa. Chi non è propenso al rischio o prevede che la propria capacità di reddito non aumenti, come un lavoratore dipendente che non ha prospettive significative di crescita dello stipendio e magari pensa che le spese potrebbero aumentare, magari per la nascita di un figlio, vuole assicurarsi al cento per cento. In questo caso consigliamo il tasso fisso. A dieci anni lo vendiamo al 4,10%, che non è particolarmente signicativo.