Finanziaria e casa. Sono molti i commi della manovra per il 2008 che si occupano degli immobili. Interessati alle novità i proprietari di casa che installano impianti a fonte energetica rinnovabile, gli studenti universitari fuori sede che pagano l'affitto fino ad arrivare a coloro che sono proprietari di un immobile, compresi quelli che, separati o divorziati, non fruiscono della casa coniugale. Le nuove norme, che entreranno in vigore dal 1° gennaio 2008, prevedono, per esempio, un ulteriore sconto Ici, a partire dal 2008, per l'abitazione principale. Sale da 3.615,20 euro a 4mila euro, l'importo massimo su cui applicare la detrazione del 19% per gli interessi passivi pagati sul mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale. Prevista, poi, la possibilità di sospendere il pagamento delle rate del mutuo per non più di due volte e per un periodo massimo non superiore a 18 mesi. E, ancora, sconto Irpef sugli affitti in favore di inquilini a basso reddito e un'ulteriore agevolazione per i giovani tra i 20 e i 30 anni che vanno a vivere senza mamma e papà. Ecco, nel dettaglio, cosa prevede la manovra di fine anno per proprietari di casa e inquilini. Per comodità di lettura, le norme sono inserite, in ordine alfabetico, per argomento trattato.
AFFITTI
Detrazioni fiscali per inquilini e giovani (articolo 1, commi 9 e 10).
Vengono proposte due nuove tipologie di detrazioni che decorrono dal periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2007. La prima spetta ai titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, stipulati o rinnovati in base alla legge che disciplina le locazioni e il rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo (legge 431/1998). Si tratta di 300 euro, se il reddito complessivo annuo non supera i 15.493,71 euro e di 150 euro se il reddito complessivo supera 15.493,71 euro, ma non 30.987,41 euro. La seconda detrazione spetta ai giovani tra i 20 e i 30 anni che stipulano un contratto di locazione in base alla legge 431/1998, per l'unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre che sia diversa da quella dei genitori o di coloro ai quali sono affidati per legge. Per i primi 3 anni, spetta una detrazione di 991,6 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71. Le detrazioni non sono cumulabili, sono fissate su base annua e con riferimento al singolo contratto di affitto e il contribuente può scegliere di fruire di quella più favorevole. Per i soggetti incapienti, prevista, infine, l'attribuzione di una somma corrispondente all'importo della detrazione non fruito.
Detrazione per studenti fuori sede (articolo 1, comma 208).
La norma amplia l'ambito applicativo della detrazione Irpef del 19% relativa ai canoni di locazione stipulati da studenti universitari fuori sede. La detrazione viene estesa ai canoni relativi ai contratti di ospitalità e agli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti di diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini di lucro e cooperative. Possibile fruire al massimo di 500 euro l'anno.
Residenze d'interesse generale destinate alla locazione (articolo 2, commi da 285 a 287).
Per consentire l'incremento del patrimonio immobiliare destinato all'affitto a canone sostenibile, definita una nuova tipologia di alloggio, le "residenze di interesse generale destinate alla locazione". Si tratta di alloggi sociali, costituti da fabbricati situati nei Comuni ad alta tensione abitativa, composti da case non di lusso gravate da un vincolo di locazione a uso abitativo per almeno 25 anni. Costituiscono servizio economico di interesse generale e per favorire l'utilizzo delle residenze è previsto un fondo di 10 milioni di euro, per ciascuno degli anni 2008, 2009 e 2010.
AGRITURISMO
Agevolazioni (articolo 1, comma 275).
Previsto il riconoscimento, ai fini fiscali, del carattere di ruralità alle sole costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell'attività agricola destinate all'agriturismo.
CESSIONE IMMOBILI
Iva su fabbricati (articolo 1, commi 156 e 157).
In caso di cessioni di fabbricato o porzioni dello stesso, il soggetto tenuto al pagamento dell'Iva è il cessionario. La norma si applica alle cessioni effettuate a partire dal 1° marzo 2008, fermo restando il regime che riguarda le cessioni di fabbricati e di porzioni di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.
Responsabilità solidale (articolo 1, comma 164).
Stabilisce che, nei casi di cessione di immobili, il cessionario, anche non imprenditore, è responsabile in solido con il cedente per il pagamento dell'Iva (e delle eventuali sanzioni), sulla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato nell'atto di cessione, quando nella relativa fattura il prezzo dichiarato risulti diverso da quello realmente corrisposto.
DEDUZIONI E DETRAZIONI
Deduzione prima casa (articolo 1, commi 15 e 16).
Stabilito che le detrazioni per carichi di famiglia e per redditi di lavoro si calcolano sul reddito complessivo, al netto della rendita dell'immobile adibito ad abitazione principale e delle relative pertinenze. Introdotto, poi, un incremento di 1.200 euro della detrazione Irpef per figli a carico, qualora risultino a carico almeno 4 ragazzi. Per quanto riguarda gli ex coniugi, la detrazione spetta al genitore in proporzione al regime di affidamento stabilito dal giudice. In caso di coniugi fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per l'intero importo. Per i soggetti incapienti, prevista, infine, l'attribuzione di un credito corrispondente all'importo della detrazione non fruito. La norma si applica a partire dal periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2007.
Detrazioni all'ex coniuge che percepisce assegni periodici (articolo 1, commi 11 e 12).
Previsto un aumento della misura delle detrazioni in favore dell'ex coniuge che percepisce assegni periodici, esclusi quelli relativi al mantenimento dei figli, che decorre dal periodo di imposta 2007. In particolare, ai soggetti fruitori dell'assegno vengono riconosciute le detrazioni spettanti per i redditi di pensione, al posto di quelle previste per i redditi assimilati al lavoro dipendente. La detrazione, in ogni caso, spetta nella misura intera.
Impianti di climatizzazione invernale (articolo 1, comma 286).
La detrazione dall'imposta lorda per una quota pari al 55% degli importi rimasti a carico del contribuente spetta anche alle spese per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza energetica e di impianti geotermici "a bassa entalpia", che sono quelli che sfruttano il sottosuolo come serbatoio termico.
Riqualificazione energetica degli edifici (articolo 1, commi da 20 a 24).
Stabilita la proroga delle agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici, per interventi su strutture opache verticali (pareti), orizzontali (pavimenti) e finestre, per l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda e per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, anche non a condensazione, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2010. La detrazione dall'imposta lorda per una quota pari al 55% degli importi rimasti a carico del contribuente, spetta fino a un tetto massimo di 100mila euro. Per tutti gli interventi, infine, la detrazione può essere ripartita, a scelta del contribuente, in quote annuali di pari importo (minimo tre, massimo dieci).
EDILIZIA
Cessione gratuita (articolo 1, commi 258).
In attesa della riforma organica del governo del territorio, previsto che negli strumenti urbanistici possano essere individuate zone in cui sia possibile la cessione gratuita da parte dei proprietari di aree o immobili destinati a edilizia residenziale sociale. Possibile, inoltre, fornire alloggi a canone calmierato, concordato e sociale.
Edifici di nuova costruzione (articolo 1, comma 289).
Dal 2009, stabilito che i regolamenti comunali, che disciplinano le modalità costruttive, devono prevedere, per gli edifici di nuova costruzione, ai fini del rilascio del permesso di costruire, l'installazione di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili che garantiscano per ciascuna abitazione almeno 1 kW di energia. Per i fabbricati industriali con superficie non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima viene fissata in 5 kW.
Immobili strumentali (articolo 1, commi 81 e 82).
Chiarisce che gli ammortamenti dei terreni su cui sono ubicati fabbricati strumentali dedotti negli esercizi precedenti al 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore della nuova disciplina di cui alla legge 248/2006) sono da imputare al fabbricato e al terreno in proporzione al costo attribuito a ciascun cespite.
Permesso di costruire (articolo 1, comma 288).
In attesa dell'attuazione delle nuove norme sul rendimento energetico in edilizia, dal 2009, previsto che il rilascio del permesso di costruire sia subordinato alla certificazione energetica dell'edificio (articolo 6, Dlgs 192/2005) e delle caratteristiche strutturali dell'immobile che consentano risparmi idrici e reimpiego delle acque meteoriche.
Ristrutturazioni (articolo 1, commi da 17 a 19).
Proroga al 31 dicembre 2010 della normativa relativa alla detrazione Irpef e all'aliquota agevolata Iva al 10% relativa alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, fatturate dal 1 gennaio 2008. Il precedente termine di applicazione scadeva il 31 dicembre 2007. Si tratta della detrazione del 36% , fino a un tetto massimo di 48mila euro per unità immobiliare, e l'aliquota agevolata al 10% anche in favore dei soggetti privati che diventano proprietari, entro il 30 giugno 2011, di immobili ceduti dall'impresa che ha ristrutturato l'intero fabbricato entro il 31 dicembre 2010. Le agevolazioni spettano a condizione che il costo della manodopera sia evidenziato nella fattura.
Trasferimento di immobili in aree destinate all'edilizia residenziale (articolo 1, commi da 25 a 28).
Previsto un riordino della disciplina in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolate per i trasferimenti di immobili all'interno di piani particolareggiati. In particolare, viene fissata all'1% sia l'aliquota dell'imposta di registro da applicare sia quella catastale, mentre l'imposta ipotecaria è stabilita in misura pari al 3 per cento. Ampliata la gamma degli immobili agevolabili, da quelli destinati all'attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata a quelli destinati all'edilizia residenziale, ma viene introdotto il vincolo temporale di 5 anni entro cui occorre terminare l'intervento cui è finalizzato il trasferimento.
Volumetrie premiali (articolo 1, comma 259).
Negli strumenti urbanistici, previsto che il Comune possa consentire aumenti di volumetrie premiali per favorire la realizzazione di edilizia residenziale sociale, il rinnovo urbanistico ed edilizio, oltre che la riqualificazione e il miglioramento della qualità ambientale.
ICI
Accordi tra proprietari e conduttori (articolo 2, comma 288).
Per favorire la realizzazione di accordi tra proprietari edilizi e conduttori, previsto che la riduzione delle aliquote Ici possa arrivare fino all'esenzione dell'imposta.
per chi sceglie energia rinnovabile (articolo 1, comma 6).
Dal 2009, prevista la facoltà per i Comuni di applicare un'aliquota agevolata Ici inferiore al 4 per mille in favore di coloro che installano impianti a fonte rinnovabile per la produzione di energia elettrica o termica per uso domestico. L'agevolazione si applica per la durata massima di 3 anni per gli impianti solari termici e di 5 per tutti gli altri tipi di fonti rinnovabili.
Per l'ex coniuge non assegnatario di casa coniugale (articolo 1, comma 6).
Previsti benefici Ici per l'ex coniuge proprietario che, in conseguenza di separazione legale, annullamento scioglimento o cessazione del matrimonio, non risulti assegnatario della casa coniugale. In particolare, l'ex coniuge non più residente nella casa coniugale determina l'Ici dovuta applicando, per la quota in proprietà, l'aliquota agevolata prevista per l'immobile e la relativa detrazione fiscale, a patto che non possegga un'abitazione di proprietà o altri diritti reali su immobili situati nello stesso Comune.
Prima casa (articolo 1, comma 5).
Prevista una ulteriore detrazione Ici per gli immobili adibiti ad abitazione principale (cosiddetta "prima casa") pari all'1,33 per mille della base imponibile e, comunque, di importo non superiore a 200 euro su base annua. L'importo si aggiunge alla detrazione in vigore (103,29 euro) e potrà essere applicato indipendentemente dal reddito dei proprietari. La detrazione prevista dalla norma deve essere rapportata al periodo dell'anno durante il quale si protrae la destinazione ad abitazione principale. In caso di più proprietari dell'immobile, la detrazione spetta a ciascuno di essi, in proporzione alla quota per la quale la destinazione stessa si verifica. Il beneficio è escluso per immobili signorili, ville e castelli (individuati al catasto, rispettivamente, A01, A08, A09).
MUTUI
Centri storici (articolo 1, commi da 322 a 324).
Previsti interessi a carico dello Stato per i mutui ventennali fino a 300mila euro stipulati dai titolari di edifici nei centri storici di comuni con meno di 100mila abitanti per il restauro e il ripristino funzionale degli immobili. Gli enti locali sono, poi, autorizzati a contrarre mutui con la Cassa depositi e prestiti con oneri per interessi a carico dell'Erario per il recupero e la conservazione degli edifici riconosciuti dall'Unesco come patrimonio dell'umanità o appartenenti al patrimonio culturale vincolato. Stanziati 10 milioni di euro a decorrere dal 2008.
Fondo per acquisto prima casa (articolo 2, commi da 474 a 480).
Istituito un Fondo di solidarietà per i mutui contratti per l'acquisto della prima casa. Dotazione del Fondo: 10 milioni di euro per ciascuno degli anni 2008 e 2009. Previsto, poi, che il mutuatario possa chiedere, per non più di due volte e per un periodo massimo non superiore a 18 mesi, la sospensione del pagamento delle rate del mutuo dimostrando semplicemente di non essere più in grado di far fronte agli impegni presi. Il fondo si accolla tutti i costi necessari per la sospensione del pagamento del mutuo. Al termine della sospensione, il pagamento riprende con gli stessi importi e periodicità originariamente previsti dal contratto. La sospensione, però, non può essere richiesta quando è già iniziato il procedimento esecutivo per l'escussione delle garanzie.
Oneri su garanzia da ipoteca (articolo 1, comma 202).
Aumenta da 3.615,20 euro a 4mila euro il limite massimo degli oneri relativi a mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto, sui quali applicare la detrazione Irpef del 19 per cento.
Ipotecari (articolo 2, commi 450 e 451).
Previsto che il trasferimento del contratto di mutuo avvenga con esclusione di penali o altri oneri a carico del mutuatario, anche per l'accensione del nuovo mutuo. La ricontrattazione del mutuo non comporta il venir meno dei benefici fiscali. Sì alla possibilità di pattuire la variazione senza spese delle condizioni del contratto di mutuo stipulato con scrittura privata non autenticata. Esteso, poi, al mutuo accollato a seguito di frazionamento immobiliare (Dlgs 122/2005) la previsione della nullità dei patti con i quali il mutuatario è obbligato a una determinata prestazione a favore del mutuante. Stabilito, inoltre, che ogni variazione dei tassi di interesse, precedenti o successive a decisioni di politica monetaria, deve riguardare contestualmente sia i tassi debitori sia quelli creditori e vanno applicate senza recare pregiudizio al cliente. Previsto, infine, che l'ipoteca non si estingue se il creditore, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunichi all'Agenzia del Territorio e al debitore, entro i 30 giorni successivi all'estinzione dell'obbligazione (e non più, quindi, alla sua scadenza, come previsto dalla norma attualmente in vigore) la volontà di far permanere l'ipoteca.
REDDITI FONDIARI
Agevolazioni (articolo 1, commi 13 e 14).
Prevista l'esenzione dall'imposta per quei soggetti alla cui formazione del reddito complessivo concorrano solo redditi fondiari di importo non superiore ai 500 euro. La norma si applica a partire dal periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2007.
