Si dispiegano su tre fronti i vantaggi nei mutui portati dalla legge Bersani-bis nel campo dei mutui: cancellazione ipoteca, portabilità ed estinzione anticipata.

Ipoteca
IlDl7/07convertitonellalegge40/07 stabilisce che l'ipoteca iscritta a garanzia di un contratto di mutuo, se concesso da un soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita. A tal fine, il creditore (Cioè la banca) che abbia ricevuto il pagamento integrale del suo credito, è tenuto a rilasciare al debitore (il cliente) una quietanza che attesti la data di estinzione del mutuo e a trasmetterne, entro 30 giorni, comunicazione all'ufficio dei Registri Immobiliari dell'Agenzia del Territorio. Una volta ricevuta la comunicazione, l'ufficio dei Registri, decorso il termine di 30 giorni dalla data di estinzione del mutuo, provvede alla cancellazione dell'ipoteca entro il giorno successivo. Questa procedura invece si blocca (e quindi l'ipoteca permane) qualora il creditore ritenga che sussista un giustificato motivo ostativo (ad esempio una controversia sull'importo dovuto dal cliente per chiudere il mutuo) e comunichi la sua volontà di mantenere l'iscrizione all'agenzia del Territorio e al debitore (entro 30 giorni successivi alla scadenza dell' obbligazione).

Il mutuo "portabile"
Quanto al secondo punto, grazie alla Bersani-Bis ora è più facile la sostituzione (cosiddetta "surrogazione") del vecchio finanziamento con una nuova operazione. In pratica, il mutuante surrogato (e cioè la nuova banca) subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali (e quindi nelle fideiussioni e nelle ipoteche), che vennero prestate dal mutuatario a garanzia al credito surrogato (e cioè del vecchio mutuo). Occorre sottolineare che:
1. la facoltà di surrogazione compete sia per il caso di mutuo sia per il caso di aperture di credito o di altri contratti di finanziamento concessi da intermediari bancari e finanziari;
2. la possibilità di surrogazione non può essere impedita o resa onerosa per il debitore. Inoltre, l' annotamento di surrogazione (cioè la pratica da svolgere presso l'ufficio dei Registri Immobiliari) può essere richiesto senza formalità: basterà allegare una copia autentica dell' atto di surrogazione.
Rilevanti sono anche le disposizioni fiscali della Bersani-bis, cioè: la surrogazione per volontà del debitore non comporta il venir meno dei benefici fiscali conseguiti con l'operazione di mutuo surrogata; all'operazione di surrogazione non si applicano né l'impostas ostitutiva né altre imposte. La legge ha introdotto pure il principio che le banche hanno «assoluto divieto» di addebitare al cliente le spese relative alle operazioni sopra descritte.

La penale per anticipata estinzione
Stop infine alla clausola della penale per l'estinzione anticipata, che obbligava il mutuatario a pagare una data cifra (in misura fissa o in percentuale) qualora avesse voluto rimborsare in anticipo il suo debito.
Il 7/07 ha sancito la nullità di queste penali. I mutui accesi dopo l'entratain vigore del Dl (il 2 febbraio) non possono più contenere queste clausole. Invece per i mutui già in corso al2 febbraio e contenenti le penali, il Bersani-bis ha previsto che possano essere "rinegoziati" a richiesta del mutuatario, sulla base degli accordi tr abanche e consumatori (accordi raggiunti il 2 maggio scorso, che hanno fissato le percentuali in tabella). I mutui interessati sono: quelli per l'acquisto della prima casa accesi conle banche prima del 2 febbraio2007 (data di entrata in vigore del Dl7/07); i mutui per acquistare o ristrutturare immobili destinati ad abitazione o alla propria attività economica o professionale, accesi con banche o altri soggetti mutuanti prima del 3 aprile 2007 (data di entrata in vigore della legge di conversione 40/07).

L'iter per l'estinzione
Per ottenere l'applicazione delle nuove penali-soglia il cliente deve rivolgere all'istituto mutuante una richiesta (che la Banca non può sindacare, se con forme all'accordo tra Abi e consumatori). In mancanza della richiesta, la banca sembra legittimata a incamerare l'importo della penale nell'entità prevista dall'originario testo del contratto. In questo caso, tuttavia, la banca potrebbe subire una censura per comportamento scorretto (ed essere richiesta di risarcire il danno) per non aver informato il proprio cliente circa l'opportunità di pagare dimeno.
Per facilitare le procedure che i mutuatari devono seguire, Abi e consumatori hanno redatto un Modulo ad hoc, recante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio con la quale il mutuatario deve dichiarare alla banca la tipologia di mutuo perla quale viene chiesto l'abbattimento della penale. L'accordo apre la strada ai conguagli per chi ha estinto il mutuo pagando le penali contrattuali mentre la trattativa era in corso: per i contrattie stinti entro il 31maggiola dichiarazione può infatti essere consegnata alla banca anche dopo la data di estinzione.