Tasso fisso o variabile? È il primo dilemma da risolvere quando ci si appresta a chiedere un mutuo ipotecario. Scegliere se pagare una rata in partenza più alta (ma di avere allo stesso tempo la sicurezza che l'importo non cambierà durante l'intero arco del finanziamento) oppure partire con uno spread (margine applicato dalla banca sul costo del denaro fissato dalla Banca centrale europea) più basso con l a consapevolezza che questo potrà salire (o scendere) perché soggetto alle oscillazioni dei tassi di riferimento.

Tasso fisso in rimonta
Stando agli ultimi dati di Assofin — l'associazione per il credito al consumo e il mercato immobiliare — nel 2006 le erogazioni a tasso fisso sono cresciute del 12% e rappresentano il 21% del totale, in forte recupero rispetto ai contratti a rata variabile che comunque rimangono la soluzione preferita (64%). Il sorpasso ai danni della variabile è stato completato, invece, nell'ambito delle erogazioni online dove secondo le rilevazioni di Mutui online.it i contratti a tasso fisso hanno raggiunto a marzo quota 66 percento.
A motivare il cambiamento di trend ci sono i sette rialzi consecutivi dei tassi di interesse operati dalla Banca centrale europea che, dal novembre 2005 ad oggi, hanno reso i debiti contratti a tasso variabile più cari di 1,75 punti base portando il saggio ufficiale di sconto dal 2 al 3,75 per cento. La manovra restrittiva, in termini reali, ha determinato aumenti della rata mensile di 80-100 euro per chi ha sottoscritto un mutuo di 100mila euro.
La convinzione che l'ondata rialzista non si sia del tutto esaurita (le previsioni indicano che a giugno l'istituto di Francoforte possa operare un nuovo rialzo dello 0,25% a cui dovrebbe seguire un altro entro la fine dell'anno) spinge molti italiani a optare oggi per la soluzione a tasso fisso. «In questa fase il risparmio che si ottiene con un mutuo a tasso variabile rispetto a un fisso si è assottigliato allo 0,5% rispetto a uno scarto del 2% di due anni fa — spiega Roberto Anedda, vice-presidente di Mutui online.it —. Un dato che sta a indicare che il tasso fisso non è mai stato così conveniente come ora. Inoltre, nel frattempo sono aumentate le durate medie del finanziamenti dai 15 anni di tre anni fa alla media attuale dei 23 anni ndr). Questo significa che nell'incognita legata all'impegno temporalmente più' lungo preferiscono avere almeno una certezza sul fronte della rata.

A vantaggio del fisso gioca, inoltre, il fatto che molti istituti (in particolare quelli tradizionali, generalmente meno aggressivi nelle offerte) hanno come obiettivo quello di ridurre al minimo le nsolvenze (sotto il 5% nel 2006 in base alle e l'elaborazione del Crif) e pertanto tendono a spingere sul tasso fisso.

I vantaggi del variabile
Se più di un motivo giustifica il ricorso alla rata predefinita ce ne sono altrettanti, però,che indicano che il variabile è ancora oggi un'ottima soluzione: sono in molti a scommettere che l'ondata rialzista sia giunta quasi al culmine e che, comunque, non dovrebbe superare la barriera del 4,5% (avvicinandosi così al massimo storico della Ue toccato nel 2000 quando il costo del denaro raggiunse quota 4,75%). I tassi, raggiunto lo scopo di contenere l'inflazione, dovrebbero stabilizzarsi se non tornare nuovamente a scendere. Ciò significa che, per chi opta per il variabile le rate potrebbero aumentare ancora di 40-60 euro (nell'ipotesi di un finanziamento di 100mila euro), ossia la stessa differenza che si paga già oggi sottoscrivendo un mutuo a tasso fisso.
A vantaggio del variabile, gioca inoltre, il fattore euro. Per due ragioni. Da un lato, con l'ingresso dell'Italia nella Ue, la politica monetaria è molto più rigida: è difficile quindi che si possa tornare a un regime come quello vigente in Italia a fine
anni 80, con tassi di interesse a doppio cifra (mutui al 17%). Dall'altro, la forza dell'euro sul dollaro (che si paga in termini di esportazioni e di crescita economica) opera di per sé come una manovra restrittiva e non rende necessari vigorosi ritocchi al rialzo del costo del denaro.
È stato stimato, infatti, che un apprezzamento del 5% dell'euro sul biglietto verde corrisponde aun rialzo dei tassi di poco meno di 50 punti base .E riduce la crescita dell'Eurozona dello 0,4% nell'anno successivo (fonte Banca Intesa).

Il variabile a rata costante
Per chi è disposto a correre i rischi insiti nel tasso variabile (limitati come visto) ma, allo stesso tempo non è in grado di
sostenere aumenti della rate, esiste l'opzione del mutuo variabile a rata costante. Una soluzione che unisce i vantaggi del tasso variabile (costa sempre meno) a quelli del tasso fisso (la rata non cambia) facendo perno sulla durata del finanziamento anziché sull'importo delle rata. Se nell'arco del finanziamento i rialzi dei tassi europei sono stati maggiori dei ribassi il numero delle rate da pagare aumenta (o diminuisce).

Tasso misto e variabili con cap
E poi c'è sempre il misto, un prodotto che occupa il 12% del mercato. In questo caso è possibile spostarsi dal fisso al variabile nel corso del mutuo (generalmente ogni due anni), un passo che consente di orientare il costo degli interessi in base alle fluttuazioni del mercato. Bisogna però fare attenzione ai costi: nella maggior parte dei casi l'opzione del misto si traduce in uno spread più alto.
Stesso discorso per i mutui variabili con cap, un'opzione in base alla quale viene fissata una soglia limite al di là della quale la rata non può salire.

Importo e durata
Sciolto il nodo del tasso restano quello della durata e dell'importo, elementi che influenzano la quota interessi da pagare.
Sulla scia dell'esperienza anglosassone si stanno affacciando anche inItalia imutui superiori ai 30anni (fino a 40). Abbattono la rata ma costano di più (fino all'1%, ossia più di 30milaeuro di interessi per un finanziamento di 100mila euro rispetto a un analogo a 20anni).
Stesso discorso per i mutui «loan to value», quelli che finanziano oltre l'80% (e fino al 100%) del valore dell 'immobile.
Anche in questo caso la maggiore generosità dell'istituto che eroga il prestito si traduce in un costo, dato che Banca d'Italia fissa il limite dei finanziamenti ipotecari all'80 per cento. La parte eccedente, quindi, deve essere garantita da un contratto assicurativo che ricade generalmente sul cliente. Soluzioni estreme, quelle a 40 anni e al 100%, che risultano convenienti solo se l'importo della rata mensile è effettivamente più basso. Un aspetto che va verificato attraverso un'accurata lettura del piano di ammortamento.