Fra mutuo al 100% e affitto non c'è partita. Però, se si può scegliere: chi può racimolare solo 300-400 euro al mese è inutile che pensi a un mutuo; con una rata di quell'importo non si compra neppure un monolocale in 30 anni. Al massimo può pensare di affittarlo in qualche remota periferia. Ma un'occhiata ai dati qui a fianco consente di capire che, anche sul breve periodo, gli aumenti dei tassi non devono spaventare più di tanto, se paragonati a quelli degli affitti.
Il confronto fra affitto e mutuo è quindi sempre viziato dalla disponibilità di reddito. In realtà, chi può accendere un mutuo fondiario viene ripagato dalla capitalizzazione e dalla rivalutazione della casa, anche a fronte del minore impegno richiesto per affittare lo stesso tipo di immobile.
A meno che non possa contare su un capitale iniziale disponibile (i soliti risparmi), cioè non faccia un mutuo al 100% del prezzo dell'immobile: allora l'affitto può rivelarsi più conveniente del mutuo, sul breve periodo.
Una recente analisi dell'ufficio studi di Tecnocasa dimostra facilmente il teorema. Sono stati considerati la rata di un mutuo a tasso fisso (1.206 euro per 187mila euro), un capitale disponibile di 120mila euro e il canone di locazione (1.000 euro) per un immobile di 65 metri quadrati in zona semicentrale a Milano, del valore di 286mila euro.
Per l'acquirente ci sono i costi di acquisto dell'immobile e di accensione del mutuo (287mila in tutto), i costi capitalizzati legati alla proprietà dell'immobile (Ici, manutenzione straordinaria, assicurazione), le rate mensili la detrazione Irpef degli interessi e un un tasso medio di crescita del mercato immobiliare del 2%. Per l'inquilino sono entrate nel conto le uscite relative ai canoni di locazione con rivalutazione Istat e l'imposta di registro. La differenza positiva tra canone e rata del mutuo (200 euro al mese) è stata anch'essa investita in BTp.
I risultati sono molto diversi a seconda della durata del periodo considerato: se si tratta di 25 anni, dopo i quali l'immobile viene venduto, l'acquisto avrà fruttato 100mila euro in più dell'affitto, il quale invece "chiude" quasi in pareggio. Cambia radicalmente il discorso riportato sui 15 anni: la durata breve alza la rata (mentre l'affitto è costante). Risultato: il guadagno netto finale di chi ha comprato, rivendendo, è di 95.800 euro, mentre chi è andato in affitto ha guadagnato 134mila euro al netto di affitto e spese.
