La regola che detta i tempi fral'acquisto, la stipula del mutuo e la destinazione dell'immobile ad abitazione principale (si veda l'articolo a sinistra) ha due eccezioni.
Se si acquista un immobile locato che si intende destinare ad abitazione principale, la data in cui dovrà diventare abitazione principale slitta a un anno dall'effettivo rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino. Unica condizione, che si dia lo sfratto «per finita locazione» entro tre mesi dall'acquisto.Perché mai si debba ricorrere, sempre e comunque, alla finita locazione, non è dato di sapere: talora si sfratta un inquilino anche perché è moroso ( cioè non paga il canone).
La seconda eccezione scatta per chi compra un immobile in cui si eseguono opere considerate di «ristrutturazione edilizia ». I tempi entro cui è possibile sottoscrivere un mutuo, godendo della detrazione, si allungano fino a un massimo di due anni dall'acquisto. I lavori catalogati come di «ristrutturazione edilizia » possono variare da Comune a Comune: si tratta comunque di opere piuttosto importanti che prevedono la richiesta di un «permesso di costruire » o di una Dia (Dichiarazione di inizio attività), con il pagamento del contributo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione al Comune. La proroga nel tempo non vale per altri tipi di opere, più comuni, come per esempio quelle di manutenzione straordinaria.
I conteggi
La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi, con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici, sia per gli oneri accessori.
Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste si possono elencare:l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario; le spese di perizia; le spese di istruttoria; la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione; la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;l'eventuale penalità per anticipata estinzione del mutuo (ora non più applicabile); le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera; l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca; l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non intrinseche a questo tipo di contratto, le spese di assicurazione dell'immobile, anche se la polizza è pretesa dall'istituto di credito,a garanzia di particolari eventi che danneggino l'immobile.
Le altre agevolazioni
Per quanto attiene ai contributi agevolativi, se essi vengono erogati in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente ha "esaurito" la detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di "onere rimborsato".
Non sono ammesse in detrazioni le spese indicate nella scheda qui sopra.
Mutui per la costruzione
Anche i mutui per la costruzione dellaprima casa hanno diritto dal 1998 in poi a detrazione fiscale, con regole identiche a quelle sull'acquisto.
Tre sono gli ulteriori limiti:
- Il tetto di detraibilità è di soli 2. 582,28 euro (5 milioni di vecchie lire anziché 7 milioni), per un ammontare massimo che è pari perciò a 491 euro annui;
-i lavori devono essere iniziati
nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo;
-la casa deve essere adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.
