Le voci di spesa per l'accensione e gestione del mutuo casa comprendono, come abbiamo visto nelle pagine precedenti, innanzitutto i costi di istruttoria e perizia. Seguono il costo per l'incasso della rata e le assicurazioni. Come si può rilevare dalla tabella qui sotto - che presenta l'offerta di 35 banche - l'importo delle spese varia molto da un istituto all'altro. È quindi importante fare un attento confronto.
L'istruttoria. Questa voce riguarda l'avvio della pratica con la raccolta dei documenti necessari, e va da un minimo di zero (in cinque casi) a un massimo di 1.300 euro ( senza assicurazione), segnalato da Banca Ucb. Un terzo delle banche (12 su 35) calcola questo costo in percentuale sull'importo erogato, altre invece hanno scelto la via del "valore assoluto" a prescindere dall'importo del mutuo.
La perizia. Si tratta della valutazione fatta da un perito competente sul valore dell'immobile che si intende acquistare. Un terzo delle banche intervistate accetta la documentazione fornita da un perito del cliente (il costo quindi esula dall'istituto), altre quantificano questa spesa tra un minimo di zero a un massimo di 310 euro.
Costo incasso rata. Molte banche chiedono al mutuatario di aprire un conto corrente per agevolare la gestione dei pagamenti. Spesso in questo modo il costo incasso rata viene azzerato; quando è a pagamento, va da 0,75 a 3,60 euro mensili. Senza conto corrente questa spesa può variare da zero a 5 euro al mese.
Altre spese periodiche. Esistono poi altre spese periodiche che possono gravare sul mutuatario, le spese postali (molto contenute) e spese di gestione non meglio precisate. Queste ultime, poco diffuse, nel nostro monitoraggio sono applicate solo da Micos (129 euro l'anno senza c/c; zero con c/c) e Banca per la casa (50 euro l'anno senza c/c e 26 euro l'anno con c/c).
Assicurazioni. Tutte le banche intervistate, ad eccezione di banca Ucb, chiedono una polizza incendio e furto. In tabella sono riportati i costi, ma per fare un confronto adeguato è necessario leggere i diversi contratti. Infatti, di norma questa assicurazione tutela la banca ma non il mutuatario che, in caso di incendio dell'immobile, si troverebbe senza casa.
Lo spread. Questo valore, espresso in punti percentuali (p.p.), viene sommato al parametro di riferimento per il calcolo del tasso. Si tratta della percentuale di guadagno della banca e può variare, anche di molto, tra un istituto e l'altro.
Oscilla da un minimo di 0,60 p.p. a un massimo di 1,50 p.p. nei prodotti a tasso fisso e da 0,55 a 1,85 nel variabile. Lo spread è una delle voci su cui si può "contrattare" con la banca per ottenere un eventuale ribasso.
Di norma il confronto fra mutui viene fatto comparando gli spread, ma si tratta di un "rischio" perché non permette di verificare la presenza di altri costi occulti. Lo spread va considerato, ma subito dopo l'Isc (indicatore sintetico di costo).
