Una soluzione per far fronte a un mutuo resosi insostenibile è quella di stipulare, con la stessa banca o con un'altra, un nuovo mutuo, a condizioni più favorevoli del precedente.
In questo caso si possono utilizzare i vantaggi introdotti dal Dl 31 gennaio 2007, n. 7, convertito in legge 2 aprile 2007, n. 40 (la cosiddetta "Bersani"), che ha introdotto la "portabilità del mutuo" e cioè la possibilità del cliente di stipulare un mutuo con un'altra banca e di garantirlo con la stessa ipoteca che garantiva il vecchio (operazione che si chiama "surrogazione" in gergo giuridico), il quale viene estinto con l'erogazione effettuata dalla nuova banca. I vantaggi sono:
a) non si perdono i benefici fiscali di cui beneficiava il vecchio mutuo (si mantiene cioè la detraibilità degli interessi passivi);
b) non si paga l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (che è pari, secondo i casi, allo 0,25 o al 2% dell'importo erogato);
c) non si paga alcun tipo di imposta (registro, bollo, ipotecaria) per l'operazione di surrogazione.
Non è però tutto oro quel che luccica. La procedura di surrogazione è abbastanza macchinosa, in quanto occorre espletare una serie di passaggi:
a) stipulare un nuovo mutuo, quasi inevitabilmente con atto notarile (quindi la nuova banca deve svolgere una istruttoria, spesso c'è necessità di una perizia del bene cauzionale, occorre una relazione notarile circa lo stato ipocatastale dell' immobile ipotecato);
b) stipulare con la vecchia banca un atto notarile di quietanza del vecchio mutuo (che si estingue con i proventi del nuovo mutuo);
c) pubblicizzare il tutto nei Registri immobiliari.
Insomma, le procedure non sono né semplici né scevre da costi. Almeno dal lato dei costi notarili, però, la situazione è favorevole al consumatore. Specie se ci si rivolge al notaio che stipulò il mutuo da sostituire, perché – disponendo già di quasi tutta la documentazione occorrente – accorderà condizioni di favore.
