Un'altra delle voci da considerare nel computo delle spese da sostenere per il mutuo è quella che coincide con il raggiungimento del traguardo, vale a dire la cancellazione dell'ipoteca. Il cui iter, peraltro, è stato semplificato dal decreto Bersani (Dl 7/07). La nuova disciplina impone alla banca di eseguire in automatico, una volta ricevuto il pagamento a estinzione del mutuo, una comunicazione all'agenzia del Territorio di avvenuta estinzione dell'ipoteca a seguito di saldo del debito garantito (da inviare entro 30 giorni dall'estinzione). L'ufficio dei registri immobiliari, ricevuta la comunicazione, deve provvedere all'annotazione della comunicazione in un apposito registro.
Questa nuova procedura, tuttavia, rischia di porre diversi problemi applicativi, che potrebbero pregiudicare l'obiettivo che il legislatore si è proposto. In primo luogo, c'è la questione delle vendite di edifici di nuova costruzione: l'articolo 8 della legge 122/05 (in tema di tutela degli acquirenti di immobili di nuova costruzione) stabilisce che «il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto (...) al perfezionamento di un titolo per la cancellazione (...) dell'ipoteca» iscritta dal costruttore per finanziare i lavori di costruzione. Quindi, in questo caso non è oggettivamente possibile avvalersi della nuova procedura.
Per gli immobili "usati" c'è invece il problema dell'estinzione del mutuo, contestualmente alla vendita dell'immobile ipotecato, mediante utilizzo del denaro pagato al venditore dall'acquirente (il quale spesso, a sua volta, lo ricava dalla stipula di un nuovo mutuo): un caso sempre più frequente, in quanto la durata dei mutui (20, 30 o 40 anni) è ormai tale da rendere usuale la vendita del bene ipotecato con il mutuo ancora in essere.
In questi casi sono in gioco molti interessi: quello dell'acquirente ad acquisire un immobile non ipotecato; quello della banca, che presta i soldi all'acquirente, di prendere un' ipoteca di grado non superiore al primo; quello di chi vende a beneficiare del procedimento di cancellazione ipotecaria senza spese.
Si tratta di posizioni difficilmente conciliabili. Infatti, quando è il notaio a incaricarsi della cancellazione, questi si premura di far sì che si realizzino tutte le condizioni perché la vecchia ipoteca sia estinta e perché l'acquirente e la nuova banca non subiscano pregiudizi dalla vecchia ipoteca. Se ci si affida alla nuova procedura di cancellazione bisogna non solo "sperare" che la vecchia banca mandi la comunicazione di avvenuta estinzione all'agenzia del Territorio (e che quindi, per esempio, non esistano problemi di non coincidenza tra importo preteso dalla banca e importo versato dal mutuatario), ma anche "scommettere" che la vecchia banca non si avvalga della facoltà di comunicare all'Agenzia la cosiddetta "dichiarazione di permanenza" della vecchia ipoteca.
Il comma 8-novies dell'articolo 13 del Dl 7/07 dispone, infatti, che l'estinzione dell'ipoteca «non si verifica se il creditore, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all'agenzia del Territorio e al debitore, entro il medesimo termine di 30 giorni successivi alla scadenza dell'obbligazione (...) che l'ipoteca permane». Va sottolineato che in questo primo periodo di applicazione alcune banche non hanno inteso rilasciare dichiarazioni di rinuncia alla facoltà di richiedere la permanenza dell'ipoteca.
Si pone, poi, un ultimo problema, di non secondaria importanza. Invece di disporre l'esecuzione della cancellazione sul già funzionante ed efficiente registro delle iscrizioni (consultabile in via telematica), le norme regolamentari attuative (il decreto Territorio-Giustizia del 23 maggio 2007 e il provvedimento del direttore del Territorio del 25 maggio 2007) hanno previsto un nuovo registro delle cancellazioni, da alimentare con comunicazioni prima cartacee, poi contenute in floppy disk e solo a regime in via telematica. Con il risultato che la consultazione del registro potrebbe essere difficoltosa.
