Molti risparmiatori, avendo sottoscritto qualche anno fa un mutuo a tasso variabile, oggi non riescono a far fronte all'aumento delle rate. Chi ha acceso mutui a tasso variabile dal giugno 2003 al dicembre 2005,è stato colpito dall'aumento dell'Euribor, salito dai minimi del 30 marzo 2004 (1,958%) all'attuale 4,67% (+138%). Così, secondo l'Adusbef, associazione di consumatori, a fine anno pignoramenti ed esecuzioni immobiliari dovrebbero risultare in crescita del 19% sul 2006 arrivando al 3,5% di tutti i mutui, pari a 120mila immobili. Quali sono le strade per evitare questa situazione? E per chi è già in difficoltà, quali sono le vie d'uscita?
Al risparmiatore che si accinge a chiedere un mutuo, le proposte delle banche per chi non ha redditi alti sono due: allungare la durata (a 30, 40 e anche 50 anni) o usare il preammortamento. Entrambe queste soluzioni alleggeriscono la rata pagata, dunque sembrano vantaggiose per il cliente. In realtà, però, non sono convenienti.
Allungare la scadenza del mutuo riduce la rata, ma aumenta parecchio il numero delle rate. A fine contratto, così, il cliente avrà rimborsato alla banca molto più di quanto avrebbe speso con una durata inferiore, a fronte di un prestito uguale. Cioè avrà subito una perdita, come viene evidenziato dalla tabella.
La rata "leggera", dunque, inganna. Ancor di più quando c'è un lungo preammortamento. Il preammortamento è quella fase del contratto in cui il cliente paga solo gli interessi, mentre inizierà a rimborsare anche il capitale (insieme agli interessi) da un certo periodo in avanti.
Per un mutuo ventennale da 100mila euro, a tasso fisso e ammortamento francese (rata costante di capitale e interessi), con un preammortamento di cinque anni, la rata iniziale (soli interessi) è più bassa del 30% di quella che si avrebbe senza preammortamento, ma poi aumenta del 93% quando si inizia a pagare anche il capitale. Non conviene alzare troppo il valore del loan to value (Ltv, quota dell'acquisto finanziata dalla banca), perché a Ltv crescenti le banche alzano gli spread (cioè le maggiorazioni dei tassi).
Molti esperti consigliano di non sottoscrivere mutui con rate mensili di importo superiore a un quarto, al massimo un terzo, del reddito netto mensile (anche se le banche offrono mutui anche con rapporti del 40%): in caso di aumento dei tassi si corre il rischio di non farcela più a sostenere la rata.
Per chi invece è già in difficoltà la prima mossa da fare è recarsi in banca e chiedere di rinegoziare il mutuo, allungandone la durata e/o riducendone il tasso. Se la banca non è disponibile, si può tenere presente che il decreto Bersani consente di cambiare istituto di credito e mutuo senza spese, né bancarie né notarili, o di chiudere anticipatamente il mutuo a spese ridotte: ma su questa strada si trovano molte difficoltà operative, che di recente risultano essere addirittura aumentate. Se a mettere in difficoltà il cliente è la somma del mutuo e di altri debiti, molte banche offrono contratti detti di consolidamento in cui, con una rata sola e di minore importo, ma a scadenze più lunghe, si può cercare di uscire dal tunnel.
