In passato, la regola adottata dalle banche italiane era quella di non concedere mutui per un importo superiore all'80% del valore di perizia dell'immobile. Ma in una fase di mercato dei mutui stagnante, una delle ultime formule offerte dagli istituti di credito comprende la possibilità di ottenere finanziamenti che raggiungono il 100% del valore dell'immobile da acquistare e possono anche superarlo.
Questo rapporto tra valore del mutuo finanziato dalla banca e valore dell'immobile acquistato con il mutuo si definisce loan to value, in sigla Ltv. Questi mutui a elevato Ltv hanno vantaggi e svantaggi. Il primo vantaggio è che non è necessario avere da parte un congruo gruzzolo di denaro per acquistare la casa. Un ulteriore fattore positivo riguarda i tempi di definizione dell'acquisto: chi sa di poter contare su un finanziamento pari al 100% della casa può avanzare una proposta di acquisto senza prima dover "strutturare" un piano finanziario per mettere insieme la quota di capitale mancante. Il rovescio della medaglia non è di poco conto. Il primo svantaggio è ovvio: più alta è la quota finanziata dalla banca, maggiore sarà la rata da pagare. Bisogna poi tenere presente l'effetto di moltiplicazione del rimborso causato dal tasso di interesse: maggiore è il capitale preso a prestito, proporzionalmente maggiore sarà la somma da rimborsare.
La possibilità di ottenere mutui per importi superiori al 100% del valore dell'immobile da acquistare è legata a necessità di vario genere. Consideriamo, per esempio, l'esigenza di ristrutturare l'immobile. Quando si rende indispensabile una somma superiore a quella finalizzata al "semplice" acquisto, le banche di solito chiedono di iscrivere l'ipoteca non solo sull'immobile oggetto del mutuo ma anche su altri posseduti dal cliente o da altre persone (familiari, amici) che dovranno intervenire al momento della firma del mutuo come terzi datori di ipoteca.
Queste operazioni non comportano costi particolari, a parte quelli delle perizie di valutazione degli altri immobili che saranno ipotecati insieme a quello su cui si effettua l'operazione. Queste ipoteche potranno essere poi cancellate in date diverse da quella dell'ipoteca principale sull'immobile oggetto dell'operazione, anche prima della fine del contratto. L'unica condizione è che la quota capitale già rimborsata sul finanziamento sia pari al valore delle ipoteche che si andranno via via ad estinguere.
Di recente (si veda «Il Sole-24 Ore» dello scorso 3 novembre) una direttiva delle Entrate ha però complicato la situazione di chi fa ricorso a mutui maggiori del prezzo di compravendita della casa. Secondo la tesi (criticabile) dell'agenzia, infatti, in casi del genere ci si troverebbe di fronte a una presunzione di occultazione di corrispettivo, a meno che il contribuente non sia in grado di provare il contrario.
N. B.
