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La banca domina nel vitalizio

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LunedÝ 12 Novembre 2007

Li chiamano "mutui inversi" ( reverse mortgage), ma in Italia sono noti come prestiti vitalizi ipotecari. Sono strumenti finanziari riservati a chi ha pi¨ di 65 anni, e proposti in alternativa alla “nuda proprietÓ”, che utilizzano l'ipoteca su una casa per erogare un finanziamento con scopi diversi.
Questi prestiti sono stati introdotti in Italia dalla legge 248/2005. Gli over 65, mettendo un'ipoteca sulla loro casa, possono ottenere un prestito pari a una percentuale sul valore di perizia dell'immobile. L'abitazione resta di proprietÓ del contraente fino alla morte. Il prestito, con le spese e gli interessi, Ŕ in capo agli eredi, se ve ne sono: se intendono tenersi la casa devono rimborsare il dovuto alla banca, altrimenti sarÓ l'istituto di credito a vendere la casa ed eventualmente a versare agli eredi la differenza tra l'incasso e quanto dovuto dal cliente.
Vi sono per˛ alcuni problemi. Solo le banche possono applicare al reverse mortgage l'imposta sostitutiva dello 0,25% dell'erogato. Se erogato da un soggetto non bancario il prestito paga l'aliquota piena, il 2% del valore d'iscrizione dell'ipoteca, a sua volta pari al 125% del valore di perizia dell'immobile. Un immobile valutato un milione di euro potrebbe valere un prestito ipotecario vitalizio da 350mila euro che, se erogato da un soggetto non bancario, costerebbe 25mila euro di imposta (cui vanno sommati oneri notarili, imposta di registro, di bollo e costi di istruttoria). Il prelievo supererebbe quindi il 7% del valore erogato.
La legge istitutiva, poi, consente alle banche di chiedere interessi sugli interessi (anatocismo) a capitalizzazione annuale. Alcune operazioni pagano sul finanziamento ottenuto tassi fissi (Tan) fino al 6,3% annuo. Su una casa di 250mila euro, un contraente di 70 anni otterrebbe 64.500 euro, uno di 80 anni 84.250 euro e uno di 90 anni 109.822 euro. Ogni 100 euro di prestito, nel primo caso gli eredi dovranno rimborsarne 221,29 in caso di erogazione unica o 244,19 per il vitalizio, nel secondo 184,04 euro nell'erogazione unica o 246,22 per il vitalizio e nell'ultimo caso 153,37 euro nell'erogazione unica o 189,11 per il vitalizio.
Infine, nell'ultima stesura del terzo decreto Bersani, all'articolo 42, Ŕ contenuta una norma che consentirebbe alle banche, in caso di mancata vendita entro un anno dell'immobile ricevuto come contropartita del prestito vitalizio ipotecario, di introdurre, accanto all'ipoteca di primo grado, un mandato irrevocabile a vendere post mortem. Molti contestano questa concessione che rischia di violare i principi a tutela del debitore (patto commmissorio), la libertÓ testamentaria e gli eredi (gli altri).
N.B.

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