Il mutuo è un contratto in base al quale si riceve una somma restituendola a rate che comprendono un interesse. I mutui immobiliari prevedono quasi sempre l'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile. Se la somma è limitata (circa 25mila euro), il mutuo può anche essere "chirografario", cioè con forme di garanzia diverse dall'ipoteca (tipico il caso dei mutui per la ristrutturazione). I mutui ipotecari normalmente disponibili hanno una durata che va da un minimo di cinque a un massimo di 40 anni (eccezionalmente 50). Le rate possono essere mensili, trimestrali o semestrali (talvolta anche annuali).
Interesse composto
L'interesse da pagare per un mutuo è espresso in percentuale annua. Per esempio, se la somma prestata è di 100mila euro a un interesse annuo del 5%, il primo anno la banca matura il diritto a guadagnare 5mila euro sul prestito concesso (oltre alla restituzione dei 100mila euro anticipati). Si applica però il principio dell'"interesse composto": anche gli interessi maturati dalla banca (e non restituiti attraverso le rate pagate) maturano interessi, allo stesso tasso. Riferendosi all'esempio appena usato, dal secondo anno in poi si pagherà di fatto un interesse superiore al 5 per cento.
Varie tipologie
I mutui sono di tre tipi: a tasso fisso (determinato dal mercato), variabile (o indicizzato) e misto. Nei primi il tasso di interesse viene fissato per tutta la durata del debito.Nei secondi dipende dal-l'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro per le banche stabilito dalla Bce:se l'indice cresce,pure la rata aumenta; se discende, anche le rate si alleggeriscono. Nei mutui a tasso misto, a determinate scadenze, il mutuatario può scegliere, o è costretto a scegliere, di passare da un tasso fisso a uno variabile, o viceversa.
L'indice di riferimento più utilizzato per determinare la rata di un mutuo a tasso variabile è l'Euribor, parametro di media ponderata dei tassi di interesse diffuso giornalmente dalla Federazione bancaria europea. L'Euribor varia a seconda se è a uno, tre o sei mesi e risente delle previsioni di aumento o di caduta dei tassi di interesse. In una fase di aumento dei tassi, se l'Euribor a un mese cresce dello 0,25% quello a sei mesi può salire anche dello 0,50. D'altro canto, l'Euribor a sei mesi cala in maniera più consistente quando i tassi sono in discesa.
Più raramente si ricorre al Libor, un parametro che viene utilizzato sul mercato londinese per i prestiti tra le banche. Esso è comunicato ogni giorno dall'Associazione delle banche inglesi e ha valore per gli scambi del giorno successivo.
Sul parametro si applica uno spread, cioè una percentuale in più che è il guadagno che la banca tenta di assicurarsi.
Soluzioni particolari
Pochissime banche, ormai, applicano il " tasso di ingresso" (che rimane in vigore per un periodo limitato di tempo ed è più basso del "tasso a regime"), mentre alcuni istituti propongono il "tasso variabile con cap", cui è fissata una percentuale massima di ascesa (il "cap rate"). Ovviamente un mutuo di questo tipo costa un po' di più, perché riduce i rischi di incremento esagerato della rata.
Esistono, poi, i mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola. Può venire però fissato un tetto massimo di durata, raggiunto il quale la banca ha facoltà di elevare il tasso di riferimento. Infine, al momento poco diffusi sono i mutui in valuta diversa dall'euro (per esempio in franchi svizzeri), in cui i cambi con la nostra moneta influiscono, ovviamente, sull'importo delle singole rate.
