Guardi i siti delle banche in cerca di un mutuo. Apri un foglio Excel. E ti viene il mal di testa. I ricordi della ragioneria o della matematica non ti aiutano molto. «E chiedere a tuo zio che lavora in banca?». Per scegliere un mutuo casa l'offerta è diventata talmente ricca e complessa che servirebbero dei corsi serali o un personal coach pagati dai comuni per aiutare i cittadini nella scelta (come suggerisce Robert Shiller, autore di «Finanza shock»).
D'altra parte, l'acquisto di una casa è un po' come la pensione integrativa. Sono le due decisioni che si prendono una volta sola nella vita, e che si confrontano per definizione con quanto di più incerto e incontrollabile ci sia al mondo: i mercati finanziari. Solo che la decisione sulla previdenza integrativa può essere (insidiosamente) rimandata. Quella sul mutuo casa no.
La prima regola è: evitate di fare previsioni sull'andamento dei tassi. I mutui durano 10, 20, 30 anni e oltre, e l'immagine che si adatta di più al tentativo di indovinare dove saranno i tassi da qui a scadenza è quella della roulette. Scegliereste di rimborsare un debito con un metodo piuttosto che con un altro sulla base della vostra capacità di prevedere che esca un rosso per 10 volte consecutive?
In teoria, gli acquirenti di case ai quali non piace giocare alla roulette con i risparmi di una vita dovrebbero scegliere un mutuo a tasso fisso. In teoria.
Perché poi scoprite che il mutuo a tasso fisso vi costa quasi quattro punti percentuali in più all'anno di uno a tasso variabile. Che in soldoni fanno 660 euro al mese al posto di 484 (secondo le migliori offerte per un ventennale da 100mila euro). Però con l'incubo che con la seconda soluzione la rata schizzi prima o poi a 700, 800 euro al mese. O anche oltre (ricordate la roulette?). Vale la pena di pagare fin da subito 176 euro al mese in più per garantirsi che il tasso non salga? Per alcuni sì, per altri no, verrebbe da rispondere. Ma la questione può essere affrontata anche in un altro modo, grazie all'innovazione finanziaria e al marketing delle banche.
Si tratta delle formule intermedie, illustrate nelle schede in alto. Che portano a fissare la seconda regola: addentratevi tra queste formule intermedie solo se avete una seria capacità autonoma di analisi finanziaria o siete ottimamente assistiti (meglio da qualcuno che non sia il venditore del mutuo). Ogni sicurezza ha un costo in termini di maggior spread a favore della banca, ma non è semplice valutarne l'equità, perché queste formule incorporano un derivato: ne sono esempi i cap all'aumento del tasso, i limiti al prolungamento del periodo di rimborso per i mutui a rata costante, le opzioni di rinegoziazione aperta a intervalli prestabiliti oppure "in continua".
In alternativa, e senza essere costretti a usare software accessibili agli specialisti, si può provare a giudicare intuitivamente le varie soluzioni (con tutti i limiti del caso). Per esempio: la formula a rata costante soddisfa il requisito psicologico di fissare un costo certo in valore assoluto, ma espone al rischio di dover prolungare il periodo di ammortamento ben oltre la scadenza naturale (a meno che non sia previsto ex-ante un termine al possibile prolungamento). Bisogna altresì tenere conto che l'eventuale debito residuo peserà meno sulle tasche del mutuatario per effetto dell'erosione inflattiva. Ancora: il mutuo con cap assicura che il costo del debito non salga oltre un valore prefissato, ma attenzione a stimare il vero punto di equilibrio che lo rende indifferente rispetto al tasso variabile puro: esso dipende anche dallo stato di avanzamento dell'ammortamento (si veda l'articolo a sinistra).
La terza e ultima regola dipende dalla seconda: non sottoscrivete nulla di cui non avete pienamente capito le conseguenze per le vostre tasche. Anche a costo di lasciare perdere delle fantomatiche occasioni.
