Negli ultimi tempi l'attenzione si è concentrata soprattutto sugli interventi di ampliamento degli edifici abitativi. In realtà, la possibilità di riqualificare il patrimonio edilizio italiano è legata soprattutto agli interventi di demolizione e ricostruzione.
Già nei primissimi giorni dopo la firma dell'intesa stato-regioni del 1° aprile, però, alcuni costruttori hanno evidenziato l'insufficienza di un premio di volume del 35%, quale quello concesso – in via ordinaria – per gli interventi di sostituzione edilizia. Altri hanno, invece, evidenziato la difficoltà di raggiungere le prestazioni energetiche dalle leggi regionali.
In realtà, se gli standard energetici sono ragionevoli – e il Dlgs 311/2006, richiamato da molte normative locali, lo è – la tecnologia è tutta disponibile, e comporta costi di costruzione non troppo distanti da quelli tabellati. Pur con tutte le differenze territoriali tra una regione e l'altra, valori indicativi di costo compresi tra i 1.000 e i 1.350 euro al metro quadrato sono plausibili per un fabbricato efficiente.
Viceversa, i vincoli di contesto possono giocare un ruolo determinante nel bloccare la fattibilità dell'operazione. Il rispetto delle altezze massime o delle distanze minime, di fatto, potrebbe impedire al costruttore di beneficiare interamente del bonus volumetrico. Anche se l'ostacolo maggiore, alla fine, rischia di essere un mero calcolo economico. Il bonus di cubatura, infatti, aumenta il valore di mercato dell'immobile in ragione del prezzo di mercato corrente nell'area in cui l'immobile è situato. Ma la "porzione aggiunta" deve ripagare una serie di altri elementi: la decostruzione, la corretta dismissione di tutti i materiali (che possono anche essere pericolosi, si pensi ad esempio alle vecchie coibentazioni in amianto), la totale ricostruzione, gli altri oneri derivati (urbanizzazione, reperimento degli spazio per parcheggi) e i rischi finanziari connessi all'operazione, che comunque ha un orizzonte di 18-36 mesi.
Per bonus del 35-40% in volumetria, pur con tutti i limiti di una generalizzazione, l'operazione ha senso economicamente in aree i cui prezzi di vendita sono nell'ordine dei 5.000 euro al metro quadrato. Nel caso di incrementi volumetri maggiori – previsti in casi particolari da alcune leggi – il prezzo di equilibrio si riduce indicativamente intorno ai 3.500-4.000 euro al metro quadrato.
Certo, va considerata anche la possibilità di beneficiare delle detrazioni fiscali del 36% e del 55%, ma non la si può dare per garantita, perché vale solo in caso di fedele ricostruzione (si veda Il Sole 24 Ore del 31 agosto scorso).
Ovviamente ci saranno casistiche di edifici fatiscenti, inutilizzabili, che in questo contesto beneficeranno in un'operazione che andava fatta comunque, prima o poi, e che a questo punto riceve un'incentivazione. Ma per i fabbricati in utilizzo, in altre parole "vendibili sul mercato", il processo di demolizione-ricostruzione è praticabile soltanto a certe condizioni:
- quando avviene in aree sufficientemente pregiate, per le quali il prezzo di vendita elevato garantisca i ritorni dell'operazione;
- quando beneficia di incentivi extra (premi di volumetria oltre il 40%, detrazioni fiscali, piani integrati concordati con i comuni);
- quando il promotore del progetto non è un costruttore, che vuole rivendere l'edificio, ma un privato che lo ricostruisce per abitarci.
