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Le sedi e le spese universitarie

I test d'ingresso

Il buon affitto nasce dal contratto

di Augusto Cirla

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15 GIUGNO 2009

La vita da studente fuori sede comincia (quasi sempre) con un contratto d'affitto. E anche se il fenomeno delle locazioni in nero è piuttosto diffuso – come testimoniano le periodiche inchieste della Guardia di finanza – la via "legale" è senz'altro da preferire, per le garanzie che offre a entrambe le parti.
Vediamo allora quali sono le alternative disponibili. La legge consente di stipulare contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti iscritti a un corso di laurea o di perfezionamento oppure di specializzazione in un Comune diverso da quello di residenza (articolo 5 della legge 431/98).
Questi contratti possono essere stipulati solo nei Comuni in cui ci sia un'università o una sede di corsi universitari, Comuni limitrofi compresi. Condizione indispensabile è che i conduttori siano studenti universitari che risiedono stabilmente in una determinata località e che solo saltuariamente abbiano necessità di dimorare nel luogo in cui hanno sede i corsi.
La durata di questo tipo di contratti non può essere inferiore a 6 mesi e superiore a 36, con facoltà di rinnovo automatico qualora non pervenga disdetta nei termini previsti nel contratto. Rimane in ogni caso ferma la possibilità del conduttore di recedere per gravi motivi. Non è consentita, invece, la sublocazione.
Nel caso i conduttori – cioè gli studenti – siano più di uno, è consentito il recesso parziale: se uno se ne va, la locazione prosegue nei confronti degli altri. Attenzione, però, perché in presenza di un contratto unico intestato a più studenti, il recesso di uno o più di essi non fa venire meno per gli altri l'obbligo di continuare a corrispondere l'intero canone. Il che può integrare gli estremi del grave motivo di recesso da parte di tutti, anche perché i conduttori rimasti nell'abitazione non possono decidere di sostituire il conduttore che se ne è andato senza il consenso da parte del proprietario.
Il canone di locazione è definito dagli accordi locali ed è sensibilmente inferiore ai prezzi del mercato immobiliare. Inoltre, per incentivare la stipulazione di questo tipo di contratti sono previste interessanti agevolazioni fiscali sia per i locatori che per i conduttori. Per i primi si prevede la riduzione del 40,5% sul canone annuo da denunciare sulla dichiarazione dei redditi, nonché del 30% dell'imposta di registrazione del contratto, oltre alla possibilità per i Comuni di riduzione o esenzione dell'Ici. Al conduttore è invece data la possibilità di una detrazione Irpef dalla dichiarazione dei redditi (si veda anche l'articolo a pagina 8).
Il tutto, però, deve essere pattuito utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali o testi strettamente similari. Negli uffici dei Comuni, oppure presso le sedi locali delle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, è possibile ritirare il fac simile del contratto e avere tutte le informazioni.
Nulla vieta naturalmente agli studenti universitari di stipulare contratti di locazione ordinari a canone libero o "concertato". I primi pongono un vincolo di durata minima del rapporto di quattro anni, con rinnovo automatico per pari periodo qualora il locatore non comunichi disdetta per uno dei motivi tassativamente indicati dalla legge (articolo 3 legge 431/98). In questi contratti, il canone può essere quantificato liberamente.
I contratti a canone "concertato", invece, sono predisposti con forma tipica e inderogabile in sede locale dalle organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori e depositati presso il Comune in cui si trova l'immobile da affittare. In questo caso, il canone annuo è stabilito in base ad accordi prestabiliti da queste organizzazioni e la durata minima non può essere inferiore ai tre anni, con proroga di diritto per altri due in mancanza di disdetta motivata da parte del locatore.

15 GIUGNO 2009
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