MILANO
È suonata l'ora della diversificazione per gli investimenti immobiliari della previdenza italiana. Finora il tandem composto da immobili e casse ed enti di previdenza (pubblici, privati e complementari) ha percorso una strada di investimento localizzato nel nostro Paese e focalizzato su settori poco redditizi, anche per via della normativa vincolante. In futuro il tandem potrebbe percorrere una strada più proficua, per scelta degli asset e delle location, estero compreso.
Secondo una ricerca di Tre-Tamburini real estate e Cordea Savills, che sarà presentata a un convegno per investitori istituzionali il 10 ottobre presso la Cassa dei geometri a Roma, il valore del patrimonio immobiliare gestito dal sistema previdenziale italiano ammonta a 23,4 miliardi di euro (il 21% circa del patrimonio complessivo): 18,8 miliardi di investimenti diretti e 4,6 miliardi investiti in fondi immobiliari. La situazione è disomogenea: si passa dalla previdenza pubblica che investe poco meno del 60% in immobili (un dato però che si ridimensiona se del patrimonio Inps si contabilizzassero anche i consistenti crediti verso le pubbliche amministrazioni), alla previdenza obbligatoria privata che si attesta sul 30%, sino alla previdenza complementare privata (3,7 miliardi), per la quale l'investimento immobiliare è lo sbocco solo del 6,6% dei capitali.
La "nouvelle vague" del comparto mostra un'evoluzione verso dismissioni e valorizzazioni del patrimonio per migliorarne resa ed efficienza. «Ciascuna cassa ha un suo procedimento di calcolo per misurare la redditività, ma si può parlare dell'1-3% – spiega Daniela Percoco, director di Tre –. Si tratta di ritorni risicati, soprattutto relativi al patrimonio immobiliare diretto, che si confrontano con rendimenti di mercato - non residenziali - che oggi viaggiano sul 5-7%». Oggi si guarda a settori in grado di garantire maggiore redditività come complessi direzionali, commerciali, alberghieri, polifunzionali di moderna concezione, al posto del residenziale. Sempre più in voga sono i fondi immobiliari, si pensi a quello che Inps si vocifera possa costituire per un valore di 1,5 miliardi di euro. Senza contare che gli immobili, che entrano nei fondi, contabilmente evidenziano subito plusvalenze perché sono iscritti in bilancio a costo storico e passano al valore corrente nel momento d'iscrizione al fondo.
E si cerca di riposizionare i propri investimenti anche all'estero. «Se si guarda oltre confine i 23,4 miliardi di investimenti real estate della nostra previdenza si confrontano con i 70 miliardi del l'Olanda e gli 80 miliardi del Regno Unito – dice Cristiano Ronchi, direttore degli investimenti di Cordea Savills –. Qui, come in altri Paesi europei, la quota destinata al mattone sul totale viaggia intorno al 7-10%, ma soprattutto nella ricerca di asset sui quali puntare si guarda spesso oltre confine, privilegiando sempre più fondi di tipologia "core" e piazze redditizie e sicure come Germania, Regno Unito e Francia, ma anche Svezia e Finlandia».
In Italia solo ora si inizia a considerare l'opportunità di investire all'estero, quando in Usa e Olanda la metà degli investimenti è destinata oltre confine. «Quello italiano è un atteggiamento anti-economico – continua Ronchi –, perché la diversificazione è la prima via per migliorare la redditività e ridurre il rischio».
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