C'è la fila per il «mattone di carta». Lo confermano i dati dell'ultimo rapporto di Scenari Immobiliari presentato: nel 2013 l'Italia chiuderà con un patrimonio netto dell'industria dei fondi immobiliari di 38,3 miliardi, in crescita del 3,5% rispetto al 2012. E l'anno prossimo viene previsto un superamento di quota 50 miliardi, nonostante la performance media di sistema sia negativa: -2,1% in peggioramento rispetto al -1,8% del 2012.
È innegabile però che i fondi immobiliari rendano più efficiente la gestione del mattone dal punto di vista di costi di manutenzione e fiscalità. Sono tra l'altro alcuni dei motivi che hanno spinto le casse previdenziali a sterzare già da tempo su questi strumenti finanziari e in particolare sui "riservati": veicoli societari ad hoc di cui usufruiscono tanti investitori istituzionali, in Italia e all'estero (banche, assicurazioni, fondazioni). I "riservati" hanno però una caratteristica: è molto ridotta all'esterno la visibilità su rendiconti e valori degli immobili; tutto in regola e in linea, sia chiaro, con i dettami di Bankitalia. Ma la normativa attuale è "in linea" con gli interessi degli iscritti alle casse (2 milioni di professionisti) che vorrebbero maggiore visibilità su come vengono investiti i propri contributi pensionistici?
il caso enpam
«Quando investiamo i soldi degli iscritti la trasparenza è importante, per questo abbiamo chiesto ai fondi immobiliari di rendere pubblici i loro rendiconti – spiega il presidente di Enpam (cassa medici e dentisti), Alberto Oliveti –. Tuttavia le Sgr sono autonome e non siamo noi a stabilire le logiche del mercato e le regole di redazione di questi documenti. Dovrebbero essere le autorità di vigilanza e di garanzia a fissare gli standard di pubblicità. In mancanza di questi potrebbe essere lo stesso settore dei fondi immobiliari a darsi delle linee guida uniformi». In effetti sul sito Enpam ci sono i rendiconti dei loro due fondi immobiliari: Ippocrate (IdeaFimit Sgr) e Q3 (Quorum Sgr). Nel secondo vi sono, per esempio, i costi storici per ciascun immobile, i canoni per metro quadro e altre informazioni.
la posizione ideafimit
In Ippocrate (nel cui portafoglio vi è l'immobile milanese della Rinascente) vi sono invece solo gli indirizzi degli edifici e il valore complessivo del portafoglio. La spiegazione di IdeaFimit: «Siamo stati i primi in Italia a rendere pubblico un rendiconto di un fondo riservato a investitori istituzionali. Si tratta appunto di Ippocrate. Pur non essendoci nessun obbligo di pubblicità sui documenti contabili dei fondi riservati, la società ha voluto dare un segnale per dimostrare massima trasparenza dei propri comportamenti e delle proprie politiche di gestione». E per i singoli immobili? «In merito ai valori di stima del portafoglio dei fondi riservati, IdeaFimit non rende pubblico il valore asset per asset, perché ciò limiterebbe l'autonomia della Sgr nelle politiche di vendita e locazione, fornendo alla controparte un valore di riferimento che circoscriverebbe il raggio d'azione della Sgr nel corso della trattativa. Questo a tutela della Sgr e dei quotisti dei fondi gestiti».
ben informati
Casse pronte a fornire informazioni, società di gestione più restie a mettere tutto in chiaro per questioni di business? Non tutte le Sgr la pensano così: basta fare un giro sul sito della cassa dei ragionieri (www.cassaragionieri.it). Ci sono alcuni fondi immobiliari che danno informazioni nel dettaglio. È il caso per esempio del Pan european property fund di Cordea Savills Sgr in cui ha investito l'ente dei ragionieri; a fianco vi riportiamo come esempio di "informazione ideale" la scheda analitica di uno degli immobili inseriti nel portafoglio del fondo. C'è tutto quello che un investitore deve sapere: dal costo storico al valore attuale, se è locato e a chi e a che canone. Perché non deve essere così per tutti i fondi immobiliari? «Per quanto ci riguarda noi forniamo le informazioni richieste – ricorda Cristiano Ronchi, direttore investimenti di Cordea Savills Sgr –. C'è da dire che a volte sono anche le casse di previdenza a non rendere fruibili le informazioni fornite dai gestori dei fondi». In attesa di una regolamentazione Covip, l'authority della previdenza, o di Bankitalia, le casse potrebbero adeguarsi alle migliori pratiche europee sulla trasparenza. E chiederlo anche ai gestori.
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trasparenza e vigilanza
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La banca centrale monitora i fondi immobiliari riservati
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