La strategia di riqualificazione degli investimenti immobiliari degli enti previdenziali va avanti su due opposte direttrici: da una parte comprano immobili, seppur indirettamente tramite fondi (vedi articolo in alto); dall'altro dismettono i vecchi e poco redditizi fabbricati residenziali.
Tra i più consistenti patrimoni immobiliari attualmente offerti sul mercato, c'è quello di Enasarco. L'ente pensionistico degli agenti di commercio, dopo una lunga e travagliata fase di gestazione, a fine 201o aveva avviato il «Progetto Mercurio» con l'obiettivo di vendere direttamente agli inquilini 17mila appartamenti e far confluire l'invenduto su due fondi immobiliari gestiti da Prelios e Bnp Paribas. Un programma di dismissioni che doveva garantire un incasso tra 4 e 4,5 miliardi di euro e far emergere nel bilancio dell'ente una plusvalenza di 1,5 miliardi.
numeri in movimento
Questi i numeri dell'originario piano messo a punto dai vertici dell'Enasarco nei minimi dettagli, con un lavoro durato oltre due anni. L'intento era di chiudere la partita nel giro di 24 mesi, invece, a distanza di tre anni dall'avvio della fase operativa, il programma procede a rilento, come denunciato settimana scorsa da Brunetto Boco, da oltre un lustro presidente di Enasarco, in occasione di un convegno: «Gli inquilini stanno riscontrando difficoltà nell'ottenere mutui dalle banche per l'acquisto degli appartamenti».
la stretta creditizia
L'ente, tra le altre agevolazioni agli inquilini annunciate all'avvio del piano, aveva stipulato (attraverso una gara europea) convenzioni con Bnl-Bnp Paribas ed Mps, per concedere mutui a condizioni di favore agli inquilini. Ma a inizio 2012 l'accordo con Mps è venuto meno per l'esercizio, da parte della banca, di specifica clausola contrattuale di recesso, mentre quello con Bnl è stato rinegoziato a seguito delle mutate condizioni di mercato. «Tuttavia – afferma Carlo Bravi, direttore generale di Enasarco – la quota di mutui Bnl sul totale dei mutui risultanti in sede di rogito si è dimezzata, presumibilmente per la minore convenienza delle condizioni praticate dalla banca e per la maggiore selettività nella verifica dei requisiti per concedere il finanziamento. Per facilitare l'accesso ai mutui la Fondazione sta comunque procedendo su più direttive alternative: l'ultima, ancora in corso di definizione, è la misura che prevede il miglioramento delle condizioni dei mutui agevolati concessi agli agenti-inquilini iscritti a Enasarco, che sarà sottoposta all'approvazione del Cda nel mese di gennaio».
Al momento su 12mila lettere di prelazione spedite agli inquilini (5mila devono essere ancora inviate) «le prelazioni esercitate – fanno sapere dalla Fondazione – vanno oltre il 90%. Gli appartamenti ad oggi venduti sono 5.300 e le unità invendute e conferite nei due fondi sono circa 2mila». Sono quindi circa 4.500 gli appartamenti con un processo di vendita ancora in corso. Sul fronte delle plusvalenze, nel bilancio 2012 dell'ente c'era già specificato che di fatto saranno più basse per effetto della stretta sul mercato creditizio e del conseguente rallentamento del processo di dismissione. «Attualmente – conclude Bravi – la plusvalenza realizzata non è in linea con le ultra-ottimistiche previsioni iniziali, ma con quelle più realistiche che già all'origine comunque viaggiavano intorno al miliardo di euro». I tempi per registrarle a bilancio, però, continuano ad allungarsi.
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