Luci e ombre si alternano nelle fotografie delle previsioni immobiliari che si iniziano a scattare in questi primi giorni del nuovo anno. A fianco di chi prevede scenari di profonda crisi, la maggioranza degli esperti che propende per altri 12 mesi di “non ripresa”. Mancano, infatti, le premesse principali necessarie per rivedere un recupero delle posizioni perse dal settore dal 2008 a oggi.E se da un lato il segmento residenziale soffre, nonostante lo slancio delle compravendite nei grandi capoluoghi, dall’altro il settore commercial (uffici, retail, logistica e hotel per intenderci) richiama capitali internazionali, approdati in Italia in cerca di occasioni dopo aver fatto incetta di acquisti in Irlanda prima e in Spagna poi.

Due le velocità che queste macro categorie manterranno anche l’anno prossimo.«Oggi l’Italia può annunciare una serie di riforme che potranno ridare competitività al Paese nel medio termine - spiega Paolo Bellacosa, managing director di Cbre in Italia -. Sia la riforma del lavoro finalizzata a una maggiore flessibilità sia la riforma istituzionale finalizzata ad avere un’unica camera legiferante ed evitare la sovrapposizione tra governo centrale e periferico. Ci sono poi riforme che hanno un impatto diretto sul mercato immobiliare: la sostanziale equiparazione del regime Siiq italiano a quello europeo, la liberalizzazione delle grandi locazioni commerciali e la possibilità per le compagnie di assicurazione di finanziare direttamente investimenti immobiliari con strumenti di debito». Questi elementi possono creare le basi per un mercato più “investor friedly” e quindi aumentare la liquidità del nostro mercato. «Sento molte voci che invocano l’arrivo dei capitali di lungo periodo e “core” – dice Bellacosa -, ma il nostro mercato presenta ancora caratteristiche opportunistiche».

Molti i deal in via di definizione, un po’ in tutti i settori. Non si riduce l’interesse per il segmento hotel di lusso che richiama soprattutto fondi sovrani e investitori mediorientali - il focus è nelle grandi città come Milano e Roma e nei centri turistici come Venezia, dove Starwood starebbe vendendo proprio a un investitore mediorientale l’hotel Gritti - , riprende l’attenzione per gli uffici e il retail, come dimostrano le ultime acquisizioni del fondo Usa Blackstone, ormai arrivato a detenere nel nostro Paese 2,5 miliardi di euro di asset, a cui si potrebbe aggiungere il palazzo delle Poste di piazza Cordusio a Milano. Nel complesso i valori del mercato non residenziale - secondo le valutazioni di Cbre - hanno superato nel 2014 i cinque miliardi di euro, valori in crescita di circa il 5% rispetto a un anno prima. E più in generale circa il 70% di tali volumi è di matrice “estera”.Il retail ha rappresentato anche lo scorso anno la fetta più consistente degli scambi con 2,3 miliardi di euro transati, anche se in lieve discesa rispetto ai 2,4 miliardi di euro dell’anno precedente secondo JLL.

«Nel retail vedremo un cambiamento graduale nelle scelte del gruppo degli investitori attivi verso asset secondari e magari obsoleti, capaci di offrire ritorni interessanti se opportunamente gestiti e rivalorizzati (nelle stime di JLL ci sarebbero potenzialmente in vendita in Italia 5,4 miliardi di euro di asset retail, ndr) - dice Davide Dalmiglio, head of capital markets di JLL -. Registriamo un rinnovato interesse per il sud da parte di un selezionato numero di operatori ma solamente per centri che abbiano un buon potenziale, fondamentali sani e dominanti nelle loro aree di attrazione». Non sono pochi i centri che non attraggono clientela, e quindi non rendono, destinati a una possibile chisura. La vera novità saranno gli sviluppi tanto osteggiati da banche e investitori istituzionali fino ad ora. Si è pronti ancora a scommettere sulle performance future. «Difficile prevedere per il 2015, salvo alcune eccezioni clamorose, un numero elevato di operazioni core - dice Dalmiglio -, visto il forte gap tra valutazioni indipendenti e mercato. Per molti asset retail i valori delle perizie non sono ancora definibili market to market è ciò comporterà l’impossibilità di dismettere molti asset soprattutto da parte di fondi istituzionali. Registreremo una generale compressione su tutte le tipologie , anche su retail park che per i “prime” potranno andare anche vicino al 7% netto. I centri commerciali “prime” presumibilmente scenderanno sotto il 6% netto».

«Nella logistica l’arrivo di investitori internazionali (che hanno inciso per il 73% sul totale dei volumi) continuerà nell’arco del 2015 - commenta Roberto Piterà, a capo del settore logistica per JLL -. Il trend in atto riporterà gli yield a valori da mercato maturo (al quarto trimestre 2014 abbiamo già rivisto al ribasso il valore del prime net yield sulla logistica, portandolo al 7,5%), venendo limitato solo dalla cronica carenza di prodotto di qualità. Non ci aspettiamo che questo dirotti gli investimenti su prodotti di scarsa qualità o in location deboli, almeno nell’immediato, ma crediamo invece che questo possa fungere da propulsore per una potenziale ripartenza degli sviluppi in built to suit, ossia quei complessi costruiti per un affittuario già individuato». E il residenziale? «L’andamento del mercato è legato a quello dell’economia, se non c’è una ripresa seria anche il mattone non ha grandi prospettive di salute - sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. Deve ripartire soprattutto l’occupazione, il vero driver del mattone. In Italia un mercato normale si dovrebbe attestare sulle 600mila compravendite all’anno, ce ne mancano 200mila».

A penalizzare il settore anche il calo di fiducia delle famiglie che registrano una perdita di valore del patrimonio immobiliare dovuto alla discesa delle quotazioni e un continuo inasprimento fiscale. Non basterà dunque a invertire la rotta la crescita delle compravendite negli otto maggiori capoluoghi, salite secondo l’agenzia delle Entrate in media del 9,6% nel terzo trimestre del 2014.Per Nomisma le compravendite residenziali in Italia aumenteranno del 12,5% per arrivare a quasi 470mila alla fine dell’anno appena iniziato. «Le quotazioni scenderanno del -3,2% in generale, ma andranno meglio nelle grandi città, dove i cali si fermeranno al 2% - spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -. Si attenua quindi il calo rispetto a quest’anno. Ci saranno città che faranno meglio di altre, come Milano, Firenze e Bologna, dove la crescita delle compravendite è stata più consistente ed è in atto da almeno due trimestri. In questi centri si arriverà prima che in altri alla stabilizzazione dei prezzi».

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