Le casse di previdenza mettono mano al portafoglio immobiliare. C’è chi razionalizza i costi, chi riqualifica il patrimonio, chi dismette degli asset e vende gli immobili pregiati – in primis quelli residenziali – e chi sceglie i fondi immobiliari per garantire gli investimenti. E c’è anche chi, infine, nonostante all’orizzonte la normativa imponga un tetto sui capitali impegnati nel real estate, compra nuove unità.

A cambiare le regole del settore sarà lo schema di regolamento attuativo del Dl 98/2011 (ora nelle mani del ministero dell’Economia per le ultime modifiche): se il vaglio del Consiglio di Stato e la successiva registrazione presso la Corte dei conti non tarderanno, è il 1°luglio 2015 la prima data utile per l’entrata in vigore del provvedimento. Poi ci saranno 5 anni di tempo per adeguarsi all’art. 9, comma 4, che impone di contenere gli investimenti in beni immobili e diritti reali entro il 20% del patrimonio complessivo. Solo 18 mesi, invece, sono concessi per mettersi in regola sul fronte degli investimenti indiretti (vedi articolo sotto): salvo modifiche al testo, che ha raccolto numerose osservazioni nella fase di consultazione chiusa a dicembre, i capitali impegnati in fondi immobiliari chiusi (Oicr non armonizzati) non dovranno superare il 30% delle disponibilità. L’obiettivo è rendere più sostenibili i bilanci.

In base all’analisi dei consuntivi 2013 di venti Casse di previdenza (elaborata da Scenari Immobiliari, vedi Il Sole 24 Ore del 19 gennaio scorso), a fronte di un patrimonio complessivo di oltre 7 miliardi, circa la metà in termini di superficie è composta da residenziale. Solo dalle dismissioni obbligatorie si stima potranno arrivare sul mercato 800 milioni di asset. Superano il tetto del 20%, ad esempio, Fondazione Enasarco, Enpaia, Inpgi, Onaosi e il Notariato che – complessivamente – dovranno cedere proprietà per circa 550 milioni. Ma, alcuni enti stano vendendo anche senza aver superato la soglia del 20%, per cui la cifra potrebbe risultare molto più elevata. Di fronte alla crisi di liquidità, la strategia comune degli enti previdenziali di diritto privato è quella di fare cassa: da un lato tramite la dismissione del patrimonio abitativo, dall’altra conferendo immobili ai fondi. Nel 2009 Enasarco ha avviato il progetto Mercurio che prevede la cessione (con opzione agevolata per gli inquilini) di numerose unità residenziali. Il patrimonio è per il 48% localizzato a Roma. Il programma, per effetto della contemporanea crisi del settore e della lentezza dei procedimenti amministrativi, è partito solo a gennaio 2011. A metà dell’anno scorso, dei 12mila immobili in vendita quasi 6mila erano stati alienati con un incasso di poco più di un miliardo. Le vendite dirette agli inquilini hanno riguardato circa 2.300 unità, per un valore di bilancio di 327 milioni e una plusvalenza di 100 milioni. Le unità libere e rimaste invendute verranno conferite ai fondi immobiliari Enasarco Uno e Due. Anche Enpam ha deliberato la vendita di parte del residenziale (pari al 41% degli investimenti immobiliari, in prevalenza situato a Roma), per circa 1,8 miliardi di euro (stima dell’agenzia delle Entrate). L’anno scorso sono finiti sul mercato otto complessi, tra cui uno nella via semi-centrale Ugo de Carolis e un altro in via Ricci Cubastro a Trastevere. Entro il 2016 la cassa dei medici prevede di dismettere altri immobili residenziali e alberghieri, mentre nel 2013 l’ente ha deliberato di non procedere all’acquisto di nuove unità, se non tramite fondi immobiliari (investimenti indiretti). In particolare, tra il 2014 e il 2019, sono previste dismissioni per oltre 1,1 miliardi.

Il nuovo schema di regolamento del Mef dovrebbe spingere le Casse a razionalizzare i loro investimenti, secondo regole più trasparenti. Negli ultimi anni gli investimenti delle Casse sono finiti spesso sotto i riflettori: attorno al business delle pensioni si sono sviluppati affari opachi, fiorenti consulenze e intermediazioni, a volte conflitti di interesse che hanno sconfinato nel penale. Con la legge di stabilità 2014, poi, è arrivato l’aumento dal 20 al 26% della tassazione dei rendimenti a bilancio. Così, nel tempo, i gestori hanno cambiato rotta e, dopo gli azzardi del passato, molti sono tornati a puntare sui “sicuri” titoli di Stato, anche se l’investimento principe resta il mattone (con rendimenti che, comunque, difficilmente superano il 2% annuo). Per ottimizzare i margini di guadagno c’è anche chi, come Inarcassa, ha messo in campo una strategia volta alla riqualificazione degli asset: migliorare la sostenibilità edilizia significa rendere più appetibili gli immobili da locare. Infine c’è chi conferma l’interesse per il mattone e continua a investire su proprietà pregiate: la cassa dei commercialisti nel 2014 ha acquisito da Beni Stabili un immobile a uso ufficio in via dell’Areonautica a Roma per 16,87 milioni; il Notariato ha rilevato un immobile da 880mila euro in via Silvio Pellico a Trento per uso strumentale; l’Inpgi ha comprato un’unità a Pescara per circa 453mila euro.

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