Le banche si mettono in prima linea per tentare di risvegliare il real estate. E non si tratta solo di riaprire il rubinetto dei mutui (+32,5% di erogazioni nel 2014), ma di entrare direttamente nel settore della compravendita. Circa un anno fa la strada era stata tracciata da UniCredit, che aveva creato il veicolo ad hoc «Subito Casa», che ha da poco festeggiato il risultato di 10mila «immobili collocati sul mercato» (in portafoglio, non equivale ai venduti, ndr ) dall'inizio dell'attività. Adesso annuncia il suo arrivo anche la neonata Intesa Sanpaolo Casa, dedicata appunto all'intermediazione immobiliare.
Dal 2011 opera su scala locale anche Sparkasse Immobilien (Cassa di risparmio di Bolzano), ma è la comparsa dei due big player che potrebbe portare, nel giro di qualche anno, a un vero shock nel mercato e a un cambiamento radicale nelle abitudini di chi acquista e chi vende. E che, infatti, sta preoccupando non poco gli agenti (si veda l'intervista a fianco).
Una grande banca diffusa in tutta Italia, e non solo, significa capacità di investire milioni in campagne marketing e, soprattutto, la possibilità di presidiare sotto un unico brand praticamente tutto il territorio. Non a caso, il country chairman Italia di UniCredit, Gabriele Piccini, ha affermato pochi giorni fa che l'istituto «in poco tempo ha coperto oltre il 90% del Paese».
a quale forma prenderà quest'attività? Nel caso di Intesa Sanpaolo, molti dettagli sono ancora da definire, o comunque non vengono diffusi. «Oggi diciamo che lo sviluppo della rete di agenzie immobiliari della nuova società prevede tre fasi – spiega Stefano Barrese, responsabile sales e marketing Banca dei Territori di Intesa Sanpaolo –. Partiremo entro l'estate su tre città: Milano, Roma e Torino. Entro fine anno apriremo in altre quattro città e continueremo nella strategia di sviluppo territoriale fino al 2017», prosegue. Ancora riservato il numero di filiali coinvolte, e il target di compravendite stimate per il primo anno. «A livello organizzativo, opereremo con personale dipendente, in regola con i requisiti necessari per svolgere l'attività di agente, in parte proveniente dall'interno e in parte assunto dall'esterno. Gli interni, individuati su base volontaria, saranno riconvertiti per svolgere l'attività di agente, mentre gli esterni saranno selezionati tra i professionisti che già operano nel mercato».
Diversa la struttura messa in piedi da UniCredit, che invece per il momento opera tramite consulenti immobiliari che agiscono in qualità di liberi professionisti. «Noi però ne curiamo la formazione – dice Massimo Macchitella, direttore generale di UniCredit Subito Casa –. Al momento ce ne sono circa 400, ma il numero è destinato a crescere ulteriormente entro fine anno». Il gruppo di piazza Gae Aulenti, inoltre, non punta tanto sulla presenza fisica di sportelli immobiliari all'interno delle filiali. Il centro del business è costituito dal sito internet, che contiene gli annunci , dall'apposito numero verde e dalle inserzioni che la società promuove presso i più diffusi portali. «Le nostre agenzie entrano in gioco soprattutto nel momento in cui ci segnalano clienti interessati all'acquisto e alla vendita», dice ancora Macchitella. A quel punto, sono direttamente i consulenti di Subito Casa a contattarli.
a qual è la strategia che sta dietro all'ingresso delle grandi banche nella compravendita? Nel mondo del real estate, c'è chi si è affrettato a leggere queste iniziative come l'estremo tentativo di sbarazzarsi di enormi stock di immobili ipotecati, prossimi a diventare sofferenze. Ma è una lettura parziale. Anzi, UniCredit per esempio (tramite la controllata Uccmi-UniCredit Credit Management Immobiliare) agisce su questo fronte tramite un altro strumento, dal momento che ha dato vita a un'attività parallela volta a velocizzare e favorire la vendita degli immobili ormai finiti in asta (si veda «Il Sole 24 Ore» del 12 giugno 2014). Rispetto alla compravendita, le due società assicurano che si tratti in primo luogo di allargare lo spettro dei servizi per i clienti riguardanti il delicato mondo-casa, che ormai passa non solo dalla concessione di mutui, ma anche dalla distribuzione di polizze e di consulenza vera e propria. In secondo luogo, entrambe ritengono sia necessario far ripartire le vendite in un settore vitale per l'economia, che copre un quinto del Pil del Paese. Ed è su questo punto che, secondo le analisi dei due istituti, le agenzie attuali mostrano dei limiti che frenano la ripresa.
Durante la presentazione di Intesa Sanpaolo Casa, il management ha sottolineato come «nel mercato dell'intermediazione si riscontrano alcuni elementi di debolezza, quali l'assenza di circolarità degli immobili, servizi limitati al puro atto di compravendita o un livello di professionalità non sempre adeguato». Concetto non troppo diverso da quello espresso ancora da Massimo Macchitella di UniCredit: «La nostra iniziativa contribuisce anche a sensibilizzare l'utenza sull'importanza di avvalersi di un supporto professionale qualificato. E quindi supportare l'incremento della percentuale, in Italia molto bassa, di transazioni intermediate professionalmente».
È chiaro, naturalmente, che le banche hanno solo da guadagnarci con la rinascita del real estate, in modo particolare se a tornare a vendere sono i costruttori. Secondo un recente report di Scenari Immobiliari, in Italia ci sono 540mila case in vendita, il 26% delle quali è rappresentato dal nuovo. L'immobiliare, nel suo complesso, si accaparra oggi il 34% degli impieghi e metà di questi va alle società di costruzione. Le quali, oltre a essere clienti, sono spesso una spina nel fianco dei bilanci bancari, visto che mostrano un rapporto tra sofferenze e impieghi ben superiore a quello delle altre aziende (23,9% contro il 15,5%, dati aggiornati a fine 2013). Abbassare questo rapporto permetterà a entrambe le parti di respirare. Un dato, quest'ultimo, che forse fotografa meglio di tutti la portata della sfida che gli istituti si apprestano a giocare.
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