Un prestito garantito dal valore della casa e perciò da alcuni definito anche “mutuo inverso”. Uno strumento diffuso sul mercato anglosassone, che però ha faticato a imporsi in Italia per una serie di ostacoli già segnalati da Abi e associazioni dei consumatori: dalle regole relative alle agevolazioni fiscali e all'ipoteca, a quelle di trasparenza e tutela della clientela. Osservazioni che sono state accolte nel testo del Ddl approvato definitivamente giovedì scorso dalla commissione Finanze del Senato e diventato quindi legge: un articolo unico che sostituisce l'attuale 11-quaterdecies, comma 12, del Dl 203/2005 (convertito dalla legge 248/2005), aggiungendo i commi da 12-bis a 12-sexies.

Con nuove regole, il prestito ipotecario vitalizio proverà dunque a rilanciarsi come concreta alternativa alla vendita della nuda proprietà (vedi articolo a fianco) e in genere agli strumenti che permettono di ottenere liquidità attraverso il mattone.

Ma come funziona e quali sono le novità? Il proprietario over 60 può convertire parte del valore teorico della casa in contanti: stipula un contratto con una banca o una finanziaria e ottiene un finanziamento che viene garantito dall'ipoteca di primo grado iscritta sull'immobile. Rispetto alla normativa precedente (valida fino all'entrata in vigore delle modifiche), si riduce innanzitutto da 65 a 60 anni l'età minima del richiedente. E alla firma si possono concordare modalità di rimborso graduali della quota di interessi e spese: quota sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi.

Come causa di risoluzione del contratto, la banca può invocare il ritardato pagamento (art. 40, comma 2, del Tub) quando questo si verifica almeno sette volte, anche non consecutive (ritardato pagamento è quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata). Nel nuovo testo si indicano inoltre quali eventi possono condurre al rimborso integrale del debito in un'unica soluzione: morte del soggetto finanziato; trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia; compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile. Se si verifica una di queste circostanze, e il prestito non viene rimborsato entro dodici mesi, il finanziatore vende l'immobile a valore di mercato (indicato da un perito indipendente) e usa le somme ricavate per estinguere il credito (il valore della casa si decurta del 15% ogni dodici mesi, fino al momento della cessione).

L'erede può comunque provvedere da sé a vendere l'immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento: le eventuali somme rimanenti – dopo l'estinzione del credito – «sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa». A tutela del cliente, inoltre, l'importo del debito residuo non può comunque superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. A tutela del terzo acquirente, invece, si dispone l'inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita.

Ulteriore elemento di novità: viene esplicitata l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine: cioè l'esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un'imposta sostitutiva (0,25% dell'ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati; 2% se non riferito a prima casa e relative pertinenze). In mancanza di opzione in forma scritta nell'atto di finanziamento, si pagano però le normali imposte.

«La nuova legge, non a caso fortemente sostenuta da consumatori e mondo bancario, contiene aspetti tecnici ben definiti e chiari, che tutelano entrambe le parti coinvolte e aiuteranno di certo a sbloccare definitivamente questo strumento», commenta Claudio Pacella, amministratore delegato di 65Plus, società di consulenza finanziaria specializzata nel segmento della terza età e nel servicing per i prestiti vitalizi.

La quota massima pagata in percentuale sul valore di perizia dell'immobile varia in base all'età del richiedente – spiegano gli operatori – e oscilla tra il 15% (intorno ai 65 anni) e il 50-55% (intorno ai 90 anni). Pensiamo allora all'esempio di un proprietario di 70 anni, che ottiene un finanziamento di 50mila euro, pari al 20% del valore della sua abitazione (prima casa), valutata 250mila euro. Il prestito (vedi tabella a lato) non prevede alcuna rata; capitale (erogato in unica soluzione) e interessi sono infatti capitalizzati fino a scadenza e maturano il montante finale. Se il proprietario decedesse dopo dieci anni dalla stipula, nel caso di un tasso al 5,68%, la somma da rimborsare sarebbe di 86.876 euro. Nel caso invece avesse optato – come consente la nuova legge – per il pagamento annuale dei soli interessi, pari a 2.840 euro annui, il capitale da restituire alla sua morte sarebbe di 50mila euro. A conti fatti, dopo il versamento di 28.400 euro, il totale è pari a quasi 80mila euro: «Quindi – nota Pacella – la scelta è tra non avere pagamenti da effettuare, e lasciare un valore più basso agli eredi, oppure anticipare gli interessi e contenere l'importo da rimborsare». Naturalmente gli eredi potranno scegliere se saldare il debito nei confronti della banca, vendere l'immobile ipotecato, oppure affidare la vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito e ottenere la differenza.

«Rispetto al mutuo destinato all'acquisto, per il quale la banca compie tutte le analisi sulla solidità del cliente, questo tipo di prestito sconta tassi più alti – afferma Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline.it – perché finalizzato a ottenere pura liquidità. È vero che il richiedente è proprietario della casa, ma può potenzialmente trovarsi a non aver reddito. Se con le nuove regole salirà l'offerta, ci sarà però spazio affinché i tassi si abbassino».

Entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della norma – sentiti Abi e associazioni dei consumatori – un regolamento del Mise stabilirà le regole per l'offerta dei prestiti vitalizi ipotecari, garantendo trasparenza e certezza dell'importo finanziato, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta.

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