È un itinerario tra alcune località italiane il viaggio che alcuni grandi investitori internazionali fanno in questi giorni al seguito di una banca francese per visitare i centri commerciali della penisola. L’ennesimo segnale che il real estate italiano sta vivendo una seconda giovinezza, accumulando ogni giorno più credito da parte dei grandi investitori.
Una serie di variabili che stanno volgendo in positivo e i segnali incoraggianti in arrivo dal quadro macroeconomico dicono che non siamo ancora fuori dalla crisi ma possiamo sperare di lasciarci alle spalle il periodo di profondo buio. Dopo l’accelerata di fine anno, però, il 2015 è iniziato lentamente per gli investimenti retail. Secondo Cbre sono comunque positive le aspettative per i prossimi mesi grazie alle buone prospettive di crescita e alla domanda in crescita dei retailer internazionali, che conferma l’Italia una delle dieci mete dove investire (settima dopo Hong Kong). Il trend delle vendite, nel campione di gallerie Cbre, mette in evidenza un andamento positivo nei primi due mesi dell’anno e una migliorata fiducia dei consumatori, guidata dal ritrovato ottimismo sulla componente economica generale.
Ecco perché gli investitori esteri chiudono alcune operazioni. Negli ultimi giorni il team di Tristan, fondo di matrice anglosassone, ha acquistato dai francesi di Altarea un portafoglio di quattro centri commerciali, di cui uno al sud, per un controvalore di 125 milioni di euro. Ed è il sud che è tornato di nuovo nel mirino degli investitori, vista la scarsa offerta delle location primarie. Ma molta attenzione c’è anche sulla gara per la vendita del centro I petali di Reggio Emilia, dalla quale si è ritirato il pretendente Ece. Il centro è di nuovo sul mercato per un valore che si dovrebbe aggirare, secondo indiscrezioni di mercato, intorno ai 90 milioni di euro. Stanno ripartendo, anche se in maniera timida e sporadica e solo nei centri “ricchi”, alcune operazioni di sviluppo. Per esempio sempre Ece sta chiudendo un’operazione relativa a uno sviluppo di 30mila metri quadrati a Verona. E anche a Parma c’è un progetto di sviluppo interessante.
L’interesse per il sud sta facendo pressione sui prezzi, che si muovono in alcuni casi al rialzo, comprimendo i rendimenti. Perché in generale l’arrivo di operatori “core” e non solo opportunistici aumenta la competizione sugli oggetti disponibili. La pressione di una domanda in aumento e di un’offerta che resta scarsa ha inciso anche sui canoni di locazione, in rialzo sia nei centri commerciali prime sia nei negozi urbani prime. Prima meta in Italia resta comunque Milano, la seconda città europea per consumi pro-capite dopo Parigi, seguita da Roma e dalle città turistiche. In questi primi mesi del 2015 rispetto all’ultimo quarter 2014 i canoni delle posizioni prime nelle strade principali a Milano sono saliti del 6,7% a 4.800 euro al mq all’anno.
La carenza di spazi nelle strade prime sta spostando l’interesse nelle vie secondarie adiacenti, che offrono canoni più competitivi. A Roma i canoni High Street sono stabili. Anche i classici 200 mq di superficie nei centri commerciali prime oggi costano di più: 800 euro al mq all’anno a Milano e 850 a Roma. Secondo Cbre, a marzo 2015 lo stock retail misurava 16,7 milioni di mq Gla (gross leasable area), di cui l’86% rappresentato da strutture maggiori di 10.000 mq. Nel corso dei primi tre mesi del 2015 non sono stati registrati completamenti di nuovi progetti, confermando la debolezza dell’attività di sviluppo. Se si guarda solo ai progetti con Gla oltre i 10.000 mq, il volume totale dei progetti potenziali è stimato intorno a 2,3 milioni di mq, ma solo il 17% risulta in costruzione con una data prevista per la fine dei lavori.
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