Investimento finanziario a basso rischio o addirittura strumento di previdenza integrativa. Professionisti e sviluppatori legati al mercato francese stanno cercando di diffondere in italia l'acquisto tramite la formula dell'Lmnp (Loueur meublè non professionel, che in italiano suona circa “Affittacamere ammobiliate non professionista”). Una soluzione per investire in immobili molto vantaggiosa fiscalmente, grazie a benefici concessi dal governo di Parigi, che permette in sostanza di mettere a reddito l'abitazione agendo come ditta individuale, e non come privato. E di pagare poche, se non addirittura zero tasse.
Il “succo” della formula di locazione è questo: si compra una un appartamento e si dà interamente in gestione a una società, che si occupa di affittarla per tutto l'anno e gira al proprietario i proventi del canone.
L'acquirente prende una partita Iva francese e agisce come si trattasse di una ditta individuale. Il primo, grande vantaggio, è che gli viene riconosciuto il rimborso integrale dell'Iva sul prezzo d'acquisto (oggi al 20%). Poi, dal momento che l'immobile passa a tutti gli effetti come bene strumentale dell'attività, il suo costo può essere posto in ammortamento (possibile per 30 anni), al pari del mobilio (fino a 10 anni) e di diversi altri oneri come gli interessi pagati sull'eventuale mutuo, i costi notarili e persino della principale tassa francese sugli immobili, la Tax fonciere. In pratica, portando in deduzione questi costi, si calcola che anche per 15 anni il reddito fiscale dell'attività possa essere negativo e quindi non ci saranno tasse da pagare (le imposte si versano solo in Francia, grazie al principio che vieta la doppia imposizione tra i Paesi, ma la proprietà va comunque dichiarata nella denuncia dei redditi italiana). «Fiscalmente è molto interessante. Resta, però, una formula finanziaria poco conosciuta e poco comprensibile agli italiani, perché alla maggior parte di loro interessa comunque mantenere la disponibilità del bene», commenta Mauro Michelini, commercialista e revisore legale attivo a Milano, in Francia e in Svizzera.
E ci sono anche altri “paletti” che rendono il meccanismo un po' complesso. Per legge, oggetto dell'investimento non può essere una qualsiasi residenza, ma soltanto un bene che faccia parte di strutture turistiche, alberghiere, per la terza età o per studenti, e che siano interamente affidate in gestione a società certificate. L'affitto non può essere gestito direttamente dall'acquirente. Poi c'è il meccanismo dell'Iva. Lo Stato francese la restituisce ma in realtà rimane “sospesa” per 20 anni. Significa, cioè, che se il proprietario la sottrae dalla gestione locativa prima di questa scadenza, dovrà restituire al fisco francese un ventesimo dell'Iva per ogni anno che manca alla scadenza ventennale. «Nonostante queste rigidità, troviamo sempre più interesse e ormai gli italiani sono i primi acquirenti dopo i francesi». A parlare è Anthony Cardella, responsabile commerciale per l'Italia di un grande progetto immobiliare che aprirà i battenti nel 2016 vicino a Parigi, Villages Nature, un complesso turistico eco-sostenibile da 700 milioni totali di investimento (sostenuti insieme da Euro Disney e Pierre & Vacances-Center Parcs).
Il prossimo anno è prevista la consegna dei primi 916 appartamenti. «La fascia dei clienti italiani ormai è delineata: hanno fra i 40 e 55 anni e cercano un reddito garantito, spesso come strumento complementare di pensione. Comprano soprattutto la soluzione del bilocale nella zona dei laghi, con prezzi intorno a 245mila euro». Per dieci anni il rendimento d'affitto è garantito dalla società (a un tasso compreso fra il 2,9% e il 4% annuo), indipendentemente dal tasso di occupazione dell'appartamento da parte dei turisti. «E ovviamente, non manca anche la valenza turistica – conclude Cardella – perché ogni acquirente può riservarsi la facoltà di trascorrere un periodo di vacanza ogni anno nell'appartamento». «Il mercato d'Oltralpe non è certo tra i più gettonati ultimamente dagli italiani – ragiona Paola Gianasso, responsabile mercati esteri di Scenari Immobiliari –. Una volta copriva anche il 20% sul totale degli acquisti, quando i connazionali compravano a piene mani in Costa Azzurra. Oggi siamo appena intorno al 5%, un po' perché il mercato è maturo, un po' perché chi cerca un'abitazione nel Mediterraneo, da sfruttare come seconda casa, trova ormai alternative molto più economiche, a partire dalla Spagna. Però, se parliamo di quel target che si muove solo a scopo di investimento, a prescindere dalla possibilità di fruire del bene, allora può essere uno strumento valido di diversificazione del portafoglio immobiliare».
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