Casa24

Percorso a ostacoli per le Siiq in Borsa

  • Abbonati
  • Accedi
finanza

Percorso a ostacoli per le Siiq in Borsa

  • –di Paola Dezza

La strada che porterà in Borsa le prossime Siiq non è priva di ostacoli. Si tratta di problemi relativi al mercato dei capitali piuttosto che all'istituto delle nuove società cosi come è stato studiato dal legislatore. I miglioramenti decisi per le Siiq sono stati accolti, infatti, con favore dal settore, che ha visto nello sforzo di adeguare la normativa al resto d'Europa la risposta giusta alla necessità tutta italiana di ampliare il segmento immobiliare in Borsa, formato ormai da uno sparuto gruppo di società.

Diversi sono gli annunci di imminenti collocamenti, da Coima Res ad Aedes, ma il ritiro non previsto di Sorgente Res dalla quotazione impone oggi nuove riflessioni. Mentre iniziano a circolare voci relative a un nuovo tentativo della Siiq guidata da Valter Mainetti di approdare al listino rivolgendo però questa volta l'offerta solo a investitori istituzionali italiani (poca la domanda da parte degli investitori esteri che avrebbero apprezzato il portafoglio della futura Siiq ma espresso perplessità sui conflitti di interesse dei vertici), si può tornare a ragionare su ulteriori miglioramenti che potrebbero rendere le Siiq ancora più interessanti e quindi spingerne la diffusione. Ci sono alcuni punti – non secondari - sui quali non si è avuto il coraggio di intervenire. Un tema emerso anche all'ultimo convegno organizzato da Assoimmobiliare relativo ai veicoli di investimento del mercato real estate . «Un tema centrale riguarda i dividendi per i soggetti non residenti – dice Giuseppe Andrea Giannantonio, partner dello studio Chiomenti ed esperto di materia fiscale - che vengono penalizzati dalle ritenute nelle Siiq rispetto a fondi e Sicaf. Questa asimmetria richiede un ulteriore sforzo di miglioramento in termini di omogeneizzazione della normativa. E su questo fronte è stata presentata una proposta concreta». Non solo. Un altro punto importante che Giannantonio sottolinea riguarda la possibilità di creare in Italia Siiq di Reit esteri quotati, ossia realizzare società immobiliari che siano Siiq con una stabile organizzazione nel nostro Paese ma che abbiano sostanzialmente una “casamadre” residente e quotata nel Paese di origine ivi soggetta alla locale disciplina in materia di Reits. «In Francia il meccanismo è presente – dice Giannatonio – e rappresenta un terzo dell'esistente in termini di Siic (il corrispettivo francese delle nostre Siiq). Non è altro che il meccanismo che consentirebbe di creare Siiq europee». La normativa oggi esistente è ancora penalizzante e non sufficiente a sviluppare questo segmento.

Le Siiq oggi più che mai hanno un ruolo rilevante, visto che proprio nell'ultimo periodo i grandi investitori hanno dimostrato di ritenere il real estate il settore chiave per prendere posizione nella ripresa europea.

«Il mercato real estate italiano è uno dei più ampi in Europa ma rappresentato da poche società del settore quotate – sottolinea Dick Boer, managing director european real estate di Kempen & Co. -. Di un segmento quotato più consistente potrebbero beneficiare le società del settore, gli investitori e in generale il governo italiano. Gli investitori internazionali sono interessati alle opportunità offerte dalla quotazione di gruppi del real estate in Italia, ma se si tratta di aziende con un management forte con comprovata esperienza e con strutture che rispondano agli standard internazionali di corporate governance. Portare sul mercato società che rispondano a questi criteri farà crescere il settore in Borsa e ne amplierà la rilevanza presso gli investitori internazionali». Basti pensare che in soli cinque anni in Germania la capitalizzazione delle quotate immobiliari è salita da circa cinque a 40 miliardi di euro, in Spagna è arrivata a otto miliardi (da uno) e in Italia è rimasta pressoché ferma da tempo a due miliardi. Proprio in questo contesto si inserisce la storia di Sorgente Res. Il segnale è importante per il mercato italiano. Se da un lato è sicuramente negativo vedere che dopo tanta attesa per le nuove Siiq il segmento non stia decollando, dall'altro lato bisogna constatare che se non si sposano canoni standard riconosciuti dalla comunità internazionale la domanda di azioni non arriva.

Lezione di cui dovranno fare tesoro anche le altre Siiq pronte al debutto, da Coima Res a Idea real estate, da Aedes Spa che dopo la riorganizzazione dello scorso anno ha di recente deliberato l'adozione del regime, fino alla Siiq più “acerba” allo studio nel gruppo Statuto. È anche vero pero' che se le Siiq sono nate per dare una opportunità ai fondi immobiliari di trovare uno sbocco a portafogli oggi di difficile vendita, è inevitabile che ci sia un travaso di asset dai fondi alle Siiq e che il management almeno in un primo momento possa non essere pienamente distinto. Su questo aspetto si rileva anche una difficoltà di operare il travaso di immobili previsto dalla nuova normativa da fondi quotati .

Altro punto debole del mercato è la mancanza di Siiq allo studio con grandi portafogli immobiliari. Quasi tutte le Siiq in procinto di arrivare in Borsa hanno portafogli iniziali che si aggirano intorno ai 500 milioni di euro. Diverso è stato il panorama in altri Paesi europei. Un ulteriore nodo da sciogliere sarebbe quello relativo ai gruppi assicurativi, da sempre proprietari di ingenti portafogli immobiliari, che oggi non vedono un sistema fiscalmente neutrale tra Siiq e fondi. Mentre i secondo non sono soggetti a ritenuta in quanto possono essere posti a copertura delle riserve tecniche, lo stesso non vale per la Siiq. E qui si dovrà pronunciare l'organo di vigilanza delle assicurazioni Ivaas.

© Riproduzione riservata