Vita media sempre più lunga e anziani – spesso con una capacità di spesa medio-alta – disposti a investire in soluzioni capaci di sostenere a lungo la propria indipendenza. Grazie a un aiuto per il disbrigo delle incombenze quotidiane ma senza trascurare un buon livello di indipendenza e di “socialità”. Ecco perché nel real estate cresce il ruolo del “senior housing”, ossia la progettazione di stabili con appartamenti progettati appositamente per questa fascia di persone, che mettono a disposizione spazi per attività comuni e una serie di servizi compresi nel canone mensile.
Un trend che interessa praticamente tutto il mondo occidentale, sospinto dai dati demografici. Nell’Unione europea gli over 65 saranno il 20% della popolazione entro il 2025. Questa fetta del mercato immobiliare, però, è ancora molto frammentata, con vistose differenze a seconda dei Paesi e del tipo di soluzioni. «Esiste una certa discrepanza tra Paesi del nord Europa, come quelli Scandinavi, che pure hanno già una lunga tradizione in materia, e il mondo anglosassone, quindi Stati Uniti e Gran Bretagna – afferma Angela Pavesi, esperta di social housing, docente presso il Dipartimento di Architettura al Politecnico di Milano –. Nei primi riveste un’importanza centrale l’investimento pubblico, mentre le attività propriamente di mercato, promosse dai privati, sono più sviluppate nella seconda area». In alcune zone, in sostanza, il senior housing è spesso sinonimo di social housing, pensato per andare incontro a fasce svantaggiate, come età ma spesso anche come reddito. Altrove, invece, operano società e fondi di grandi dimensioni, che investono milioni sul settore. Poco omogenee sono anche i tipi di strutture, perché si va da appartamenti semplici con spazi di aggregazione, pensati per chi è ancora autosufficiente, alle diffuse forme intermedie (chiamate home care in Gran Bretagna, o nursing home in Danimarca) caratterizzate da piccoli appartamenti inseriti in grandi strutture, tutte però associate alla fornitura di servizi come la riabilitazione o assistenza medica vera e propria per chi ne ha bisogno.
Secondo Rca (Real Capital Analytics), in Europa le transazioni riguardanti complessi abitativi e residenze sanitarie per i senior hanno toccato quota 644 milioni di euro nel primo trimestre dell'anno (ultimo dato disponibile). La parte del leone è appannaggio della Gran Bretagna, capace da sola di generare 1,9 miliardi di scambi in un anno (dato relativo al periodo marzo 2014-marzo 2015), grazie alla presenza di grandi operatori americani. Pochi mesi fa, ad esempio, il fondo Usa Health Care Reit ha comprato un portafoglio di undici residenze per il senior housing nel sud dell’Inghilterra per 257 milioni di dollari. Negli Stati Uniti, il settore vola. Durante il terzo trimestre del 2015 si è toccato il record di nuovi cantieri destinati al senior housing dal 2008, da quando il settore viene monitorato dal Nic (National investment center for seniors housing and care): 44mila unità immobiliari in costruzione nelle 99 principali aree metropolitane, pari al 5,2% dell’intero stock esistente.
Tornando all'Europa, in Svezia, su 9 milioni di abitanti, si contano circa 20mila unità, divisi per lo più fra veri appartamenti (service flats) e stanze più simili a quelle di un residence (service house). La gran parte viene assegnata dai Comuni per mezzo di bandi. Un caso a parte è il grande complesso Tornhuset a Goteborg, dove invece gli abitanti sono proprietari degli appartamenti perché soci dell’associazione fondatrice. Numeri ancora più alti in Danimarca (5,6 milioni di abitanti) dove legge, dal 1988, scoraggia la costruzione di case di riposo tradizionali e favorisce invece le abitazioni per anziani. Oggi ce ne sono 40mila. Il modello più diffuso è la nursing home, strutture costituite in media da 80 piccoli appartamenti (non più di 60 mq), attrezzati con servizi di riabilitazione e attività ricreative. Sono all’avanguardia, con modelli simili, anche l’Olanda e la Catalogna, in Spagna, con le sue vivienda dotacional.
E in Italia? Non esistono statistiche, al massimo alcune “best practice”. «Però il nostro è un modello promettente – spiega la professoressa Pavesi – perché nel 99% dei casi il senior housing ricade sotto il cappello generale dell’housing sociale, che ha un quadro normativo di riferimento chiaro». E soprattutto, gode di finanziamenti misti pubblico privati, con Cdp in prima fila. Un ottimo esempio da segnalare è il Borgo Sostenibile di Figino, alle porte di Milano, promosso da diversi attori, tra cui Fondo Immobiliare Lombardia, Cdp Investimenti Sgr, Investire Sgr, Fondazione Housing Sociale e Fondazione Cariplo. Riguarda la realizzazione di 323 appartamenti, da poco terminati, concessi in locazione o con la formula “patto di futura vendita” soprattutto a redditi medio bassi. Il 23% degli alloggi, dice il bando di assegnazione, viene riservato a nuclei di uno o due componenti over 65, o dove ci sia almeno un over 75.
Entro il 2030 in Itaila gli over 65 passeranno da 13 a 16 milioni. E molti vedono con favore l’idea di condividere spazi e servizi. Secondo una ricerca del Censis per Future concept lab, l’89% degli over 65 nel 2016 pensa di veder aumentare il proprio reddito, un milione desidera fare lavori di ristrutturazione in casa e in 530mila non escludono di poter concludere un investimento immobiliare. Così anche in Italia si fa strada il cohousing per anziani.
Uno dei progetti più recenti – estraneo all’ambito del social housing – è stato appena lanciato a Milano da Abitare Leggero, impresa sociale costituita da tre soci: Cooperativa sociale Eureka, Gadola manutenzione e servizi, Laboratorio di Architettura Rosellini & Partners. La società ha individuato 12 appartamenti dislocati in due stabili di quartieri diversi della città (una terza trattativa, per altri 17, è in fase di definizione), che sono stati ristrutturati e attrezzati secondo principi ergonomici. È partita la fase di commercializzazione e tra gennaio e febbraio inizieranno i primi ingressi. «Non compriamo gli alloggi, questi restano in mano ai proprietari, ma ci facciamo carico di tutti gli aspetti della manutenzione e della conduzione. È la nostra società a siglare il contratto di affitto, diventando in sostanza il locatore e pagando in anticipo i canoni – spiega Susanna Rosellini, presidente di Abitare Leggero –. Ecco perché questa soluzione, prima ancora che per gli inquilini, è interessante per i proprietari, in particolare per coloro i quali possiedono piccoli stabili interi. Diventiamo per loro un unico interlocutore e garantiamo una manutenzione ottimale». Chi andrà ad abitarvi, in prevalenza over 65 single o in coppia, pagherà un canone mensile che comprende l’affitto e una serie di servizi condivisi, tra cui una collaborazione domestica settimanale, tre interventi di manutenzione annuali, un accompagnamento settimanale per la spesa, una visita di cortesia ogni 15 giorni per rilevare esigenze particolari, incontri mensili di socializzazione, gestione amministrativa. Più altri, a richiesta.
Ma quanto si paga? nello stabile milanese di via Fauchè, l’appartamento standard di 75 mq viene proposto a 1.200 euro al mese, di cui il 60-70% rappresenta l’affitto e il resto i servizi. Non sembra indicato insomma per i redditi bassi. «Ma siamo concorrenziali – sostiene Rosellini – perché riteniamo di far risparmiare rispetto al costo che graverebbe sull’inquilino per un affitto di mercato più l’acquisto separato dei servizi ». Stando a canoni di mercato in quella via posta in zona semi centrale, l’affitto medio è intorno ai 6-7 euro mensili al mq, che salgono però almeno a 10-11 euro (quindi 750-800 euro per 75 mq.) per immobili ristrutturati in ottimo stato. Il progetto Abitare Leggero strizza l’occhio anche ai costruttori. «Ci sono decine di stabili già terminati e abitati, con locali al piano terra che però restano vuoti vincolati alle cosiddette funzioni compatibili, come il commercio al dettaglio, difficili da locare . Potremmo subentrare noi, usando gli spazi per attività di aggregazione».
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