Nessuno dovrà perdersi una vacanza a Tulum nel 2016: parola di TripAdvisor. La piattaforma turistica, redigendo una classifica delle migliori mete dell'anno appena iniziato, ha piazzato la splendida località affacciata sul mar caraibico al primo posto, definendolo «destinazione turistica emergente più importante del mondo». A dirla tutta, TripAdvisor è arrivata a cose già fatte. Tulum, e più in generale la cosiddetta Riviera Maya che fa perno intorno a Playa del Carmen e che si sviluppa su circa cento chilometri di spiagge, sono oggetto di uno sviluppo costante già da almeno dieci anni, con Tulum che però sta organizzandosi solo ora.

Già da qualche anno Tulum e Puerto Aventuras (dove ha soggiornato Justin Bieber durante le vacanze di Natale) sono una meta clichè delle stelle del jet set. Se Justin Bieber ha fatto parlare si sé tentando di scalare le rovine maya di Tulum ed essere duramente redarguito dalle autorità, l'anno scorso Orlando Bloom non è clamorosamente riuscito a entrare in un famoso ristorante sulla spiaggia (gestito da un noto chef di New York), in quanto non accetta prenotazioni e si fanno almeno due ore di coda per potersi sedere a tavola. Ma sono habituè anche Demi Moore, Toni Garrn, Jared Leto, per citarne alcuni.
A Playa del Carmen la lista degli eventi, delle nuove aperture di hotel dalle cinque stelle in su, dei vip che si incontrano è la miccia in grado di far scattare tassi di occupazione degli hotel e degli appartamenti in affitto che difficilmente scendono sotto l'80% e che si traducono in “sold out” durante le vacanze natalizie, il lungo Spring break di Pasqua e agosto. E attraggono sempre più compratori di case e appartamenti, da mettere rigorosamente a reddito quando non si usano personalmente.
La Riviera Maya si sta evolvendo in una meta sofisticata e di alto livello, con 18 campi da golf tra cui scegliere e un livello di turismo che punta verso l'alto. Ma anche in un ecosistema messo sempre più a dura prova, con distruzione di habitat naturali, come sta accadendo a Cancun.

Playa del Carmen
«A Playa del Carmen il mercato immobiliare è diviso dall'autostrada Cancun-Tulum: la parte verso il mare è quella che interessa il mercato turistico e, dato che ormai i terreni sono praticamente esauriti, si tratta di un mercato vivace e piuttosto liquido, dove naturalmente i prezzi aumentano via via che ci si avvicina al mare e intorno alla Quinta Avenida, dove si svolge la movida della città», spiega Enrico Dozza, di First investment real estate e membro del consiglio direttivo di Ampi (l'Associazione degli agenti immobiliari).
Ma la crisi internazionale ha colpito anche qui? «Sicuramente sì – spiega Dozza – ma nel senso che il mercato è cambiato. Mentre prima si costruivano appartamenti con metrature dai 100 mq in su, ora tutto il nuovo, che peraltro si sta vendendo molto bene, va dai 60 agli 80 mq, il che consente di comprare con 200-250mila dollari. Per il resto parlare di crisi qui è difficile».
I prezzi sulla “Quinta” oscillano intorno ai 4.000-4.200 euro al mq, ma ormai le tipologie più richieste sono quelle sulla 10a e sulla 15a avenida, con prezzi medi che variano dai 1.400 ai 2.700 euro al metro.

«Il settore residenziale ha chiuso bene il 2015 ed è in costante crescita – spiega Thomas Benes, fondatore di Paradise Realty Mexico –. Le costruzioni iniziate nel 2015 si sono vendute all'80% sulla carta. Vediamo una Playa del Carmen che si sviluppa senza sosta, sostenuta da nuove infrastrutture, nuovi progetti alberghieri di alto livello e un target turistico che si sta facendo via via più esclusivo. Per esempio, il mercato immobiliare del lusso e del super lusso vede una domanda in continua crescita, tanto che quest'anno mi farò promotore di una nuova società specializzata, Luxury Realty Mexico».
«Va aggiunto che questo è un mercato reale, cresciuto senza prestiti e quindi sano – dice Giovanni Campolongo, vicepresidente e responsabile del dipartimento Investimenti stranieri della Camera di commercio di Playa del Carmen (Canaco) –. Inoltre, dato che qui non si sono mai verificati episodi negativi sul fronte degli acquisti in pre-costruzione, la fiducia sul mercato è a un buon livello».

Anche gli italiani comprano? «Sì, assolutamente – interviene Licia Faiella, agente immobiliare e tra i pionieri del mercato della Riviera Maya – ma sono anche i più diffidenti, inizialmente. Poi, quando si rendono conto della forte stabilità e affidabilità del Paese, del trend di sviluppo e dei rendimenti da affitto, arrivano anche ad alzare i budget di investimento». In genere gli italiani amano “trovare i buoni affari” e si dirigono soprattutto sui nuovi sviluppi e gli acquisti in fase di pre-costruzione. In questo caso, il mio consiglio, comunque, è quello di restringere la scelta agli sviluppatori più grandi e solidi e con un buon track record di edifici già costruiti, anche per poterne verificare, a qualche anno dall'approdo sul mercato, le condizioni qualitative».
In generale, secondo tutti gli intervistati, è sconsigliato il fai-da-te, perché in un mercato estero, soggetto anche a normative e prassi differenti dalle nostre, i rischi in cui si può incorrere non sono di poco conto.

«Il rendimento da affitto varia a seconda delle metrature e della location – continua Dozza – ma direi che va dal 4% al 7% al netto di imposte e tasse, per restare prudenti». «Se però si risiede in loco e si gestisce direttamente l'affitto vacazionale dell'appartamento – aggiunge Licia Faiella – i rendimenti possono arrivare tranquillamente al 10 per cento».

Tulum
Se Playa del Carmen si può ormai definire un mercato consolidato, quello di Tulum è invece, dal punto di vista immobiliare, agli inizi, anche perché finora i permessi di costruzione erano molto limitati. La zona sulla spiaggia è per pochi: qui chi compra i pochi terreni rimasti lo fa per costruire hotel, che a Tulum si mantengono in genere entro un numero massimo di 40 camere.

«La zona che in prospettiva avrà il maggiore sviluppo è quella di Kukulcan – dice Dozza – dove si comprano terreni edificabili di circa 300 mq dai 25-30mila dollari in su. Ma le infrastrutture non sono ancora arrivate, è praticamente jungla. Ad eccezione di Aldea Zamà, uno sviluppo privato già fornito di tutti i servizi, dal quale si raggiungono le spiagge in bicicletta, e dove sono in vendita sia terreni sia appartamenti già pronti». Un appartamento di 120 mq all'interno di Aldea Zamà costa poco più di 200mila euro, in condomini di piccole dimensioni e con piscina. Una villa fronte mare, invece, non scende sotto i 7.300 euro al metro quadrato.
Ma quanto occorre mettere a budget se si intende comprare un terreno e, successivamente, costruire? «I livelli qualitativi, anche strutturali, possono essere molto diversi – spiega Licia Faiella – ma direi che i costi di costruzione possono variare dagli 800 ai 1200 dollari al metro quadrato».

Regole e costi
«Attenzione, perché non è tutto così semplice – avverte però Italo Sampablo, neo-nominato console italiano onorario a Playa del Carmen –. A differenza di altri Paesi qui la terra, in alcuni posti, non ha titolo di proprietà quindi è essenziale, nell'acquisto di un terreno o un hotel, affidarsi a professionisti riconosciuti per quanto riguarda non solo l'intermediazione, ma anche la scelta di avvocato e notaio». In questo senso, sia Canaco sia Ampi mettono a disposizione servizi ad hoc per chi vuole acquistare evitando rischi inutili.

In Messico comprare proprietà sulla fascia costiera include alcuni passaggi aggiuntivi per gli stranieri. È infatti obbligatorio passare attraverso la costituzione del cosiddetto “Fideicomiso”, che è un trust bancario, formula ancora poco conosciuta in Italia ma usata e apprezzata dagli americani. La proprietà in pratica viene intestata alla Banca fideicomisaria e il beneficiario del “trust” è il compratore. Questo comporta un esborso iniziale per la costituzione del trust, variabile da banca a banca ma intorno a una media di 3mila dollari, e il pagamento di un'ulteriore quota annua di gestione, anch'essa variabile dai 600 agli 800 dollari. In compenso, tramite il Fideicomiso è possibile decidere autonomamente la destinazione dell'immobile a fini successori, senza sottostare alle normative relative a eventuali “quote legittime” e il trasferimento per vendita è estremamente semplice, in quanto ci si limita a cambiare il beneficiario del “trust”. In caso di acquisto in pre-costruzione, l'esistenza di un Fideicomiso complessivo sull'immobile è un elemento favorevole in più, in quanto la banca fideicomisaria vigila su tutti i passaggi societari, soprattutto se sono coinvolti più soci.

Quanto ai costi di compravendita, molto dipende dall'importo che si investe, ma in linea generale variano dal 4 al 7% del valore di acquisto, comprendendo le imposte e tasse, il Fideicomiso, l'intervento obbligatorio sia di un avvocato sia di un notaio. In contropartita, le imposte annue relative alla proprietà sono decisamente limitate se paragonate agli standard europei.

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