Lo stadio come vero e proprio asset immobiliare e centro di ricavo. Se ne parla ormai da anni e all’estero gli esempi di successo si moltiplicano, ma in Italia l’unico caso d’eccellenza a cui guardare è quello dello stadio della Juventus a Torino, dove la multifunzionalità si è estesa - a latere dell’impianto - fino a un centro commerciale e progetti di ospitalità e residenziali.
Il gap tra quanto si fa in Italia e la practice estera è enorme: probabilmente anche perché finora è mancato un vero e proprio focus su questo aspetto del settore immobiliare, considerato secondario e di nicchia. Ma ora ci sono due novità fondamentali. Da un lato, Assoimmobiliare (l’associazione di categoria delle società di real estate) ha appena costituito una delegazione ad hoc per il settore degli stadi, la cui presidenza è stata affidata a Fabio Badirali; dall’altro è appena nata una nuova realtà professionale, denominata Sportium, un vero e proprio consorzio di professionisti e società con un track record importante all’estero, che si propone come primo riferimento specializzato esistente in Italia.
«L’immobile impianto sportivo, stadio per comodità esemplificativa, se sviluppato secondo i più normali criteri dell’economia immobiliare, si configura come un interessante asset di una nuova nicchia del settore del real estate - spiega Fabio Bandirali, che oltre a presiedere la delegazione di Assoimmobiliare è tra i soci promotori di Sportium -. Ancora oggi i maggiori proventi provengono in Italia dai clienti seduti sul tetto, “in copertura”, dell’immobile mentre tutti gli ampi spazi disponibili all’interno non sono per lo più sfruttati secondo le più banali regole dell’economia immobiliare». Partendo dall’ottimizzazione dei cosiddetti “ricavi da matchday”, andando a lavorare sui biglietti invenduti sulla base delle brillanti esperienze internazionali, lo stadio multifunzione deve poi procedere a sviluppare tutti gli altri proventi ricavabili dalla struttura. «Il ruolo di Sportium è quello di creare un punto di eccellenza che, in funzione delle elevate conoscenze e competenze acquisite dal team nelle varie funzioni, economico-finanziarie, commerciali, di design e progettazione, tecnico industriali e giuridiche, consenta alle società sportive, eventualmente in partnership con altri operatori del real estate, di realizzare veri e propri progetti di sviluppo immobiliare che superino l’ormai anacronistico utilizzo dell’infrastruttura sportiva solo per il giorno della partita o poco altro, con evidenti e positivi benefici sul reddito globale che può essere generato dall’immobile» spiega Bandirali. L’approvazione della legge 143/2013 (art. 1 commi 303-305) ha peraltro infine introdotto, dopo un lunghissimo periodo di gestazione, un adeguato e rivoluzionario impianto normativo ad hoc, determinando anche il concetto di impianto polifunzionale e rendendo quindi molto più snelle le relative procedure.
Sportium è di fatto un team di professionalità che riunisce Progetto Cmr, Manica Architecture, iDeas, Dla Piper e, appunto, l’ideatore Fabio Bandirali, già direttore generale per l’Italia di Rheinhyp Rheinische Hypotheken Bank AG e, successivamente, di Eurohypo AG, il più grande istituto di credito fondiario in Europa. Tra i progetti già realizzati dai partecipanti a Sportium, da citare Guangzhou Arena in Cina e The Mercedez-Benz Arena a Shanghai (alla realizzazione di entrambi ha partecipato Manica architecture); Songjiang FC Stadium a Tianjin, Cina (Progetto Cmr); il Velodromo Maspes-Vigorelli a Milano (Progetto Cmr e Manica architecture); il VTB Stadium, Fifa World Cup 2018 a Mosca (Manica); il National Stadium of Tirana in Albania (Progetto Cmr e Manica).
Come accennato, oggi il benchmark italiano è la Juventus, che raggiunto un livello molto interessante di ricavi da stadio, pari a 51 milioni di euro l’anno. «In più hanno fatto il passo successivo - dice Bandirali -, cioè uno sviluppo immobiliare a latere dello stadio, che include commerciale, una scuola, edilizia sociale, un albergo e così via». Un benchmark che interessa praticamente tutti gli stadi italiani, dal Cagliari che partirà ora, agli altri progetti in pipeline come la Fiorentina e il Napoli, giusto per citarne alcuni. Sportium si presenta dunque come la prima realtà italiana in grado di occuparsi della progettualità a 360 gradi, dal terreno vuoto al progetto, dalla realizzazione al riempimento degli spazi commerciali alle tematiche giuridiche e legali alla consulenza per massimizzare i ricavi multifunzionali.
Qualche paragone internazionale può aiutare a capire le potenzialità dello sfruttamento multifunzionale degli stadi. «La struttura Emirates dell’Arsenal, che già era a un livello evoluto, è passata da 63,8 a 134,6 milioni di ricavi con il rifacimento dello stadio e l’aggiunta di funzioni commerciali - spiega Bandirali -. Il Real Madrid ha ricavi per 131 milioni, contro la Lazio che ne ha 7,3, il Barcellona 128,5, l’Inter è a quota 18,9 e il Milan a 28, 6 (dati del 2014)». Secondo Sportium il discorso vale tanto per le società grandi quanto per le piccole e gli esempi esteri lo dimostrano, come il Coventry, il Cardiff (serie B), il Grenoble.
© Riproduzione riservata