In un panorama agitato tra turbolenze (leggi Brexit) e incertezza per il futuro, soprattutto sotto il profilo della crescita economica, il settore del real estate tenta di difendere le proprie posizioni. E beneficia della caratteristica di asset class alternativa e difensiva.
E in Borsa? «Il settore sui listini ha avuto un buon andamento nell’anno passato» dice Jana Sehnalova, gestore del fondo immobiliare Global Reits della Française. Non è stato così nei primi mesi del 2016 a guardare le performance negative dei maggiori titoli europei. «L’attesa prima e lo shock di Brexit poi hanno spinto verso volatilità e revisione delle attese di crescita globale. In tale contesto i titoli del real estate che sono difensivi continueranno ad attrarre capitali».
Da SocGen Henri Quadrelli, real estate senior financial analist, punta sulla Germania. «Da prima di Brexit abbiamo optato per un overweight sulla zona euro e underweight su Uk - Henri Quadrelli -. In Germania il titolo preferito è Vonovia, focalizzato sul residenziale, ma ci piace anche Leg Immobilien. Sono interessanti anche Wereldhave, società olandese specializzata nei centri commerciali, e Foncière des Régions, diventata una holding nella quale si possono trovare uffici in Francia (con il vantaggio di lease molto lunghi e con una buona visibilità sui cash flow), ma anche la partecipazione del 50% in Beni Stabili e una buona fetta nel residenziale tedesco».
L’importanza del real estate come classe di investimento alternativa non diminuisce alla luce della scelta del Regno Unito di lasciare l’Unione europea. Anzi. «La volatilità rappresenta un’occasione per entrare nel settore o per realizzare una rotazione di portafoglio» dice ancora Jana Sehnalova. «I titoli inglesi, per esempio, oggi hanno un notevole sconto sul Nav (Net asset value) - dice -. Nell’Europa continentale, invece, cerchiamo titoli con yield sopra il 4%. Fuori dall’Europa prediligiamo Reits a sconto». La Française ha una bassa esposizione al mercato europeo (5% in Europa e Regno Unito), ma dalla società fanno sapere che la volatilità iniziata venerdì scorso crea spazi per aumentare la posizione. Nonostante in Europa permangano alcuni rischi.
In generale chi investe in Borsa sceglie titoli a larga capitalizzazione, con dividendi interessanti, ed è per questo che i mercati minori come l’Italia risultano penalizzati. Un recente report di Credit Suisse (16 giugno 2016) metteva in guardia sull’esito del referendum inglese a favore dell’uscita dall’Unione europea. Lo scenario che si è aperto getta una luce di debolezza sul settore degli uffici a Londra. La cautela è d’obbligo anche sul mercato del nuovo residenziale di Londra. Credit Suisse nota una correlazione tra andamento delle azioni immobiliari ed economia reale solo in alcuni Paesi, mettendo per esempio in evidenza la buona performance tedesca data dalla crescita dei guadagni. È difficile, invece, spiegare l’aumento del listino svizzero nonostante la debolezza dell’economia e il calo in Irlanda, nonostante la forza della crescita economica. Credit Suisse è anche fiducioso sulla ripresa della Spagna, dove intravede una possibile crescita dei consumi. L’Italia, con il suo sparuto gruppo di quotate, non viene presa in considerazione. Da questa analisi deriva la revisione al rialzo da neutral a outperform il giudizio sul titolo Merlin, il downgrade su Leg (underperform) e Shaftesbury (neutral). In generale il parere sul settore è neutral. Tra i titoli outperform per Credit suisse ci sono Hammerson e Klépierre, tra gli underperform British Land, Capital & Counties e Leg. Neutral il giudizio su Great Portland, Hibernia, Land Securities, PSP Swiss Property, Shaftesbury e Unibail.
Particolare è invece la strategia di uno dei due i fondi azionari focalizzati sul real estate gestiti da Degroof Petercam asset management. Il fondo è basato sulla ricerca dei migliori dividendi, per realizzare una decorrelazione rispetto ai mercati azionari e dividendi annuali lordi intorno al 5%. Un secondo fondo, invece, basa la propria strategia su un benchmark di riferimento. In quest’ultimo le dieci principali azioni sono Klépierre, Vonovia, Deutsche Wohnen, Unibail-Rodamco, Land Securities, British Land, Leg Immobilien, Swiss Prime Site, PSP Swiss Property e Wereldhave. «Siamo positivi sulle società del segmento residenziale tedesco – dice Olivier Hertoghe, gestore del fondo Petercam Securities Real Estate Europe e del fondo Petercam Real Estate Europe dividend – e sul settore della logistica. A livello di Paese, il Petercam Securities Re Europe ha una forte esposizione su Germania, Regno Unito e Francia. Nel fondo sui dividendi, invece, l’esposizione sul Regno Unito è limitata».
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