Si prospetta un’estate rovente per i fondi immobiliari italiani quotati a Piazza Affari. Un manipolo di prodotti retail, accomunato da forti sconti in Borsa sul Nav (Net asset value), il valore del sottostante immobiliare. Oggi preda di investitori esteri che puntano ad entrare per questa via nel real estate italiano o vogliono consolidare posizioni già avviate. Da venerdì quattro le Opa in corso. Altre, forse, si profilano all’orizzonte.
L’ultima in ordine di tempo è la Contro-Opa di Navona Value Opportunity sul fondo Delta di Idea Fimit, in risposta all’offerta di York Capital. Un rilancio a 56,7 euro a quota contro i 54 euro, a premio del 32,5% sulla media degli ultimi 12 mesi, di York. Si riaffaccia quindi al nostro mercato Capstone (azionista di Navona al 12,5% in modo diretto e indiretto) che aveva lanciato a suo tempo un’Opa, chiusa senza successo, su un fondo Vegagest. È iniziata, invece, il 28 giugno l'Opa di Elliott capital, tramite la controllata lussemburghese Blado, su Alpha, Polis, Dinamico immobiliare e Mediolanum real estate. Ma quest’ultimo interessa anche alla Duomo del gruppo Tpg, Texas pacific group, colosso che nel nostro Paese ha accumulato immobili nell’ultimo anno e mezzo, dalle centraline Telecom del fondo Raissa a 300 immobili ex Enel. E che starebbe per comprare il portafoglio Crown da Th real estate per 120-130 milioni. I rilanci per il momento non sono elevati, come se si volesse tenere spazio per eventuali contromosse. Blado intanto sta accumulando posizioni ogni giorno acquistando quote di Mediolanum Re sul mercato secondario.
L’interesse si è scatenato dopo semestri e semestri di agonia del segmento. Quali i driver che guidano gli investitoti verso questi portafogli, a forte sconto – alcuni anche del 70% prima dell’Opa - ma impoveriti da un susseguirsi di vendite in alcuni casi e qualche volta di scarsa qualità? È il prezzo a fare gola. Con pochi soldi e indebitandosi a costo zero ci si porta a casa un portafoglio immobiliare in un momento in cui «i bassi tassi di rendimento di alcune asset class spingono i capitali verso il real estate – dice Giacomo Morri, docente Sda Bocconi – e il segmento fondi costituisce un bacino da cui attingere per realizzare rapidamente un investimento indiretto. Per il mercato l’effetto è positivo perché attira capitale, ma non cambia le sorti dei fondi quotati. Tranne una eccezione, da dieci anni non viene lanciato un fondo retail. Scarsa liquidità e basse performance hanno allontanato i risparmiatori». Alcuni fondi oggetto di Opa, poi, hanno una leva molto contenuta. «Per Alpha è al 6%, per Mediolanum e Polis è zero, per Immobiliare dinamico al 21% - dice Marcello Rubiu, partner di Norisk -. Qualche prodotto presenta una dose di sfitto e ha come tenant enti territoriali. In altri casi, come Polis, il fondo ha venduto moltissimi cespiti, non ancora contabilizzati a Nav, e sta vendendo un’altra torre a Milanofiori nord del valore di 40 milioni».
I fondi offrono portafogli formati, per quanto magari non di elevata qualità. Sono proprio i portafogli il target di molti investitori internazionali, gonfi di liquidità da investire in asset class che abbiano ancora un rendimento interessante. Come è il caso del mattone. Quali altri fondi sono interessanti? «C’è valore in Unicredito immobiliare Uno, controllato solo per il 20% da Fortress, mentre il resto è in mano a piccoli risparmiatori. Hanno venduto da poco la sede di Brembo, soldi prossimi a essere distribuiti – dice ancora Rubiu -. Bisognerà poi vedere se su Atlantic uno il discorso è finito o no. Il fondo ha subito un severo calo delle quotazioni negli ultimi mesi, e lo sconto sul Nav può attirare l’attenzione». Altri fondi interessanti sono i due di Amundi, soprattutto quello Europa, appetibile per puntare alla diversificazione. «Gli investitori trovano nelle Opa una valida alternativa rispetto alla attuale scarsità di gare o vendite dirette nella strategia di accumulazione di portafoglio – spiega Paolo Bellacosa, appena nominato direttore generale di Bnp Paribas Real Estate Advisory Italy -. Per i risparmiatori rappresenta una opzione di uscita (senza entrare nel merito della congruità del prezzo) rispetto ad avere in portafoglio uno strumento illiquido».
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