“Il clima generale è di prudente ottimismo sulle prospettive dei mercati immobiliari. Il tema dell'innovazione che abbiamo messo al centro del Forum ha fornito molti spunti. Gli investitori esteri hanno dato fiducia al mercato italiano che, comunque presenta aspetti critici, nella tassazione e nelle normative”, riassume Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, al termine della 24ma edizione del Forum di Scenari Immobiliari che ha radunato per due giorni a S. Margherita Ligure oltre 300 imprenditori e manager del real estate italiano e internazionale.
Per capire come l'innovazione abbia cambiato negli ultimi anni il real estate si sono alternate diverse testimonianze, sia italiane sia internazionali.
Architettura. L'archistar Carlo Ratti ha affrontato criticamente la tematica di come sensori e nuovi strumenti elettronici a nostra disposizione stiano modificando il modo di progettare e di dar forma alle nuove strutture, portando come esempi gli esami dei progetti della Senseable City Laboratory, ricerca sviluppata su iniziativa del Massachusetts Institute of Technology e dallo studio Carlo Ratti Associati. Restando in tema di architettura, Andrea D'Antrassi, associate partner della Mad Architects, fondata dall'archistar Ma Yansong, ha accompagnato la platea di esperti del real estate alla scoperta dei progetti dello studio, che si basano su principi ambientali, sociali e urbanistici d'avangurdia: ne sono un esempio le Absolute Towers di Toronto (2006-2012), il Conrad Hotel di Pechino (2008-2013), il complesso residenziale di Via Boncompagni 71 a Roma (2011) e il Museo di Arti Narrative di George Lucas a Chicago, al momento in fase di progettazione.
Coworking. L'innovazione nel comparto degli uffici si esprime oggi principalmente nell'ottimizzazione degli spazi e nella nuova frontiera del coworking, del quale ha portato un esempio di successo tutto italiano Davide Dattoli di Talent Garden, un operatore all'avanguardia che progetta soluzioni di condivisone fruibili secondo l'innovativo modello di business recentemente sviluppatosi negli Usa. La strategia messa in atto non prevede solo di creare ambienti accoglienti, ma anche di studiare programmi di condivisione e networking che aiutino le aziende a crescere, anche attraverso l'attenta e ponderata scelta della location. Partito da Brescia quattro anni fa, Talent Garden è oggi il più grande network europeo di coworking focalizzato sul digitale, con 16 sedi in Europa e più di 1300 membri ospitati nei vari spazi.
Le città. L'innovazione passa anche attraverso il ripensamento delle città ed è stato portato l'esempio di Reinventare Parigi. A raccontare al pubblico del Frum il processo e i risultati conseguiti tramite questo programma è stato l'advisor del comune di Parigi per il progetto, Marion Waller, che ha mostrato alcuni tra i più rivoluzionari e ambiziosi progetti in gara per rimodernare completamente 23 siti della capitale francese. “Il fatto che un progetto così ambizioso e di ampio respiro sia continuato senza cedimenti anche con il cambio politico francese che è avvenuto nel frattempo - ha poi sottolineato Aldo Mazzocco, presidente di Cdp immobiliare - dovrebbe far riflettere le amministrazioni delle città italiane, dato che quando cambia una giunta qui si deve ricominciare tutto daccapo”. Secondo Mazzocco, le innovazioni vanno fatte su grande scala, come nel caso di Parigi e guardando al lungo periodo.
L'Italia. Cdp ha il ruolo di stimolatore ed accompagnatore degli investimenti privati, nazionali ed internazionali, per attrarre e rendere più agevoli gli investimenti nella infrastruttura immobiliare italiana, in coerenza con la qualifica di Istituto di promozione nazionale (o Npi, National Promotional Institution) attribuita dalla legge di stabilità 2016. L'obiettivo primario, non esclusivo, assegnato a tali investimenti è il riuso e la dismissione di asset pubblici e del portafoglio del Gruppo Cdp (che ha strutturato dal 2009 ad oggi un consistente portafoglio immobiliare, superiore a 2 milioni di mq, che ne fa uno dei maggiori attori italiani nel real estate), così da contribuire anche alla riduzione del deficit e del debito pubblico, con interventi rivolti in via prioritaria all'ammodernamento dell'infrastruttura immobiliare. Facendo leva su questi presupposti, il nuovo Piano Industriale 2016-2020 di Gruppo pone particolare attenzione al social e affordable housing e ai progetti innovativi in aree strategiche del Paese, mantenendo un focus importante sulla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico: riqualificazione e sviluppo di poli per l'innovazione; spazi per l'apprendimento di arti e mestieri; edilizia carceraria e riqualificazione urbana. “L'area real estate del Gruppo Cdp promuoverà, soprattutto attraverso veicoli di investimento, la rigenerazione urbana realizzando in linea di massima tre asset class - ha spiegato Mazzocco -. Residenziale moderno in locazione, a supporto della mobilità della popolazione, immobili in locazione per il turismo, uffici di ultima generazione in locazione alle pubbliche amministrazioni. I veicoli serviranno anche da piattaforme per l'attrazione di investitori istituzionali italiani ed esteri”.
“Il 60% dei lavori che si fanno oggi tra 30 anni non esisteranno più - ha poi sottolineato Linda Lanzillotta, vice presidente del Senato della Repubblica -. Questo cambia completamente le prospettive sia degli investimenti sia delle pianificazioni delle città. Il Paese non può fare a meno del settore immobiliare e delle costruzioni. Bisogna alleggerirne il carico fiscale e cominciare a riprogrammare le città”.
I lavori del sabato hanno approfondito la tematica “L'Italia vista dagli stranieri”, con gli interventi di Mario Abbadessa (Hines Italy), Paolo Bottelli (Kryalos Sgr), Antoine Castro (Fosun Group), Marco Denari (Partners Group), Valeria Falcone (Cornerstone Real Estate Advisers), Marco Polenta (Kervis Asset Management) e Lorenzo Zambon (Mayhoola For Investments), coordinati da Giancarlo Scotti (Uli Italia). E' poi seguita una tavola rotonda su “L'Italia vista dagli italiani”, con la partecipazione di Maria Luisa Faraone Mennella (NaplEST et Pompei), Alessandro Caltagirone (Immobiliare Caltagirone), Manfredi Catella (Coima Sgr), Carlo De Vito (FS Sistemi Urbani), Federico Merola (Arpinge) e Marco Plazzotta (Poste Vita), moderati da Carlo Alessandro Puri Negri (Aedes Siiq). Con la conclusione che purtroppo in Italia si fa ancora pochissimo sviluppo e che il settore residenziale (che vale il 75% del fatturato immobiliare italiano) ha grandi potenzialità per diventare una vera e propria asset class di investimento istituzionale ma mancano, come sottolineato da Alessandro Caltagirone, piattaforme in grado di offrire veri e propri strumenti di investimento specializzati nel residenziale sui quali sia possibile identificare quei rischi statistici che servono per comporre un portafoglio d'investimento.
Alla fine della due giorni ligure è stata presentata una breve anteprima del prossimo Forum, quello del venticinquennale, che sarà dedicato alla “Città degli uomini”, per andare a scoprire e porre attenzione a chi vive e vivrà la città.
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