Sarà il 2017 l’ultimo anno utile per cogliere le occasioni di acquistare casa che il mercato offre? Mutui con tassi di interesse ancora ai minimi, prezzi stracciati da una crisi immobiliare lunga più di otto anni e che sono ancora fermi e in lieve discesa. Mentre le compravendite aumentano, segnale che l’interesse per l’abitazione è tornato.
Il 2016 si è chiuso con un bilancio positivo. I dati dell’agenzia delle Entrate evidenziano che nei primi nove mesi c’è stato un incremento medio delle transazioni del 20,3%. Nomisma stima che l’anno passato si sia chiuso con 517.164 transazioni (in aumento del 16,3% sull’anno prima) e ritiene che, se lo scenario si manterrà positivo, il 2017 registrerà 552.602 compravendite in rialzo del 6,9% sul 2016. Più contenuta la crescita nel 2018 e nel 2019, che vedranno rispettivamente 579.751 transazioni (+4,9% a livello annuo) e 612.318 unità compravendute (+5,6%). «Le prospettive sono buone - dice Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -. È importante che variabili determinanti non volgano in negativo, dalla situazione geopolitica alla ripresa economica».
«È in atto un trend significativo, trainato soprattutto dalla diminuzione dei prezzi e dai mutui più accessibili; non dimentichiamo che dal 2007 le abitazioni hanno ceduto il 39,7% del loro valore» dice Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa. La domanda dinamica e l’offerta che inizia a diminuire, soprattutto sugli immobili di qualità, potrà determinare un’ulteriore contrazione delle tempistiche di vendita e un minore margine di trattativa soprattutto su queste tipologie immobiliari. «Sia il segmento della prima casa sia quello a uso investimento e casa vacanza saranno vivaci - dice Megliola -. Ma se l’immobile è da ristrutturare o presenta degli elementi negativi si venderà solo dopo ulteriori ribassi di prezzo». Resta Milano la città con le maggiori prospettive di recupero. Secondo alcuni i prezzi qui stanno già registrando alcuni lievi incrementi. «A Milano le quotazioni stanno salendo dell’1-2%» sottolinea Dondi.
Per Megliola le compravendite nel 2017 saliranno del 6-8% a livello nazionale, un trend che interesserà tutte le realtà territoriali. «Sul versante prezzi ci aspettiamo una chiusura dell’anno con un calo tra -2% e 0% e un leggero aumento, tra 0 e +2%, per il 2017 ma solo per le grandi città, mentre per i capoluoghi di provincia e per l’hinterland dei grandi centri occorrerà aspettare il 2018» concludono da Tecnocasa.
Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari e da sempre considerato nel settore un “ottimista”, si parla ancora di un “mercatino immobiliare”, i numeri sono ancora piccoli. Perché? «La tassazione è alta, c’è disoccupazione, l’investimento immobiliare è fuori dal radar delle famiglie e della politica» dice Breglia. Non si riescono a innescare domanda di investimento o richiesta speculativa, anche se i prezzi sono bassi. E in più mancano i grandi investitori che all’estero, per esempio in Germania, comprano anche il residenziale. «Servono spinte reali e spinte emotive all’acquisto» conclude Breglia.
Sul mercato del nuovo iniziano a ripartire alcuni progetti, finalizzati alla costruzione di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che siano costruiti anche con criteri antisismici.
Più positivi, sulle compravendite, da Gabetti, che «nel 2017 potrebbero salire del 10-15%» spiega Roberto Busso, ad della società. Permangono variabili legate alla situazione politica, anche alla stabilità del nostro Paese, ed economica che potrebbero generare i propri effetti a lungo termine.
Secondo Carlo Giordano, ad di immobiliare.it, i prezzi scenderanno ancora. «Se guardo gli acquirenti il grosso è ancora sostituzione, l’acquisto di chi vuole cambiare casa perché non è più adeguata alle sue necessità. C’è anche chi compra per investimento, meno del 10% oggi per noi, mentre nel 2005 era il 30%».
Sempre più marginale è l’acquisto della seconda casa per la prima volta. «È un bisogno scomparso rispetto a dieci anni fa - dice ancora Giordano -. Ed è qui che la crisi di prezzo è molto più sentita. Per i giovani anche l’acquisto della prima casa non è un bisogno pressante, vista la mobilità che ormai li contraddistingue». Anche nel caso delle separazioni la domanda diventa locativa. I prezzi pertanto continueranno a scendere, molto nell’hinterland e in provincia. La domanda abitativa diventa principalmente urbana. Il mercato della locazione sta migliorando perché i proprietari hanno trovato metodi più sicuri. Formule nuove come la locazione per tempi brevi o per studenti cambiano il panorama. Secondo Giordano Milano e Roma guidano il mercato con trend positivi concreti. Altre città coome per esempio Torino, Bologna, Genova e Firenze vivono trend positivi per le vendite ma registrano prezzi fermi, anche se nelle zone migliori la variazione delle quotazioni ha già fatto escursioni in terreno positivo.
«Milano fa da anticipatore delle tendenze - dice Enzo Albanese di Sigest -. Ma ci sono fattori esogeni da tenere d’occhio. Milano continua a respirare però un clima di fiducia che nel resto d’Italia non si riscontra».
Uffici: chiuso l’anno con scambi a 3,5 miliardi
Il comparto non residenziale (commercial) dovrebbe chiudere il 2016, secondo i dati preliminari di Cbre, con volumi pari a 8,9 miliardi di euro, superiori del 9% al totale 2015. Il volume del quarto trimestre è invece superiore del 107% rispetto al trimestre precedente e superiore del 18% rispetto agli ultimi tre mesi dello scorso anno. Nel 2017, secondo i maggiori esperti, si potrebbe replicare il risultato del 2016, inaspettato perché non influenzato dalle attese e dall’esito del Referendum. Buone le prospettive per gli uffici che nel 2016 ha totalizzato scambi per 3,52 miliardi di euro (1,527 miliardi nell’ultimo trimestre dell’anno).
Gli esperti sono concordi nel dire che per il settore office si conferma l’importanza degli aspetti qualitativi. «Per gli immobili “prime” in centro i prezzi sono aumentati molto, anche del 30% - dice Gabriele Bonfiglioli managing director di Coima Sgr -. Il mercato resta asimmetrico, con altre tipologie di immobili da valorizzare, per i quali gli yield sono più elevati. Ma valorizzarli diventa una strategia interessante».
«A consuntivo del 2016 i due mercati di Milano e Roma chiuderanno in positivo in termini di assorbimento - dicono da Gabetti -. Porta Nuova si conferma uno dei quartieri emergenti nella realtà milanese. A Roma la zona più attiva rimane l’Eur». È sempre nel segmento office che si è conclusa la maggiore vendita del 2016: il portafoglio da 500 milioni di euro che Intesa Sanpaolo ha ceduto a Poste Vita, Generali e Banca Imi.
Retail: prevista una crescita del 20%
Il segmento retail, nonostante la crisi economica e la situazione critica dei consumi, si è rivelato nel 2016 una asset class di riferimento. I grandi investitori internazionali sono tornati a investire in centri commerciali e nelle High street italiane, una nicchia quest’ultima di successo perché ritenuta non correlata a variabili che potrebbero mettere in pericolo la tenuta del real estate. Nelle città come Milano, Firenze e Venezia, i flussi turistici garantiscono lo shopping.
«Il retail nel 2016 pesa intorno ai 2,2 miliardi di euro - dice Davide Dalmiglio, head of Capital Markets di JLL in Italia -. Nell’ultimo trimestre c’è stata una buona accelerazione, che pensiamo continui anche nel 2017, con velocità differenti. Il segmento High street continuerà a dominare la scena, i centri commerciali saranno sempre un’asset class interessante ma riteniamo che non avranno una crescita di valori come le vie dello shopping. I volumi potrebbero crescere l’anno prossimo del 20%». Quali i trend? «L’interesse verso asset di qualità nel sud - dice Dalmiglio -, ma anche verso retail park e l’attenzione per centri commerciali dominanti e di grandi dimensioni».
Secondo il Cncc, consiglio nazionale dei centri commerciali, la sfida adesso è riportare lo shopping center in città, come avviene in alcune capitali europee. Un progetto al quale Cncc sta lavorando con il Demanio per fare incontrare investitori e Stato, il quale potrebbe mettere a disposizione immobili dimessi ma in posizioni appetibili.
Alberghi: volumi in linea con il 2016
L’operazione che ha visto Unipolsai acquisire poco prima di Capodanno il portafoglio di strutture alberghiere da Una Spa ha permesso di raggiungere un record storico al segmento hotel da prima dell’anno 2000. Il settore dell’ospitalità ha così chiuso il 2016 con volumi di oltre 1,1 miliardi di euro. Senza la chiusura dell’operazione sul gruppo Boscolo che proprio in questi giorni starebbe definendo la vendita al fondo Varde.
«L’Italia segue il trend mondiale con un anno di ritardo - dice Roberto Galano, vicepresidente di JLL in Italia e massimo esperto del settore - e nel 2017 si potrebbero concludere operazioni importanti nelle città più note e in qualche località di mare o montagna sul fronte resort».
Nel settore poi si sentirà la presenza di Cassa depositi e prestiti che sta facendo un fondo alberghiero e dovrebbe iniziare a fare acquisizioni per creare un polo dell’ospitalità tutto italiano.
Nel 2017 si potrebbe ripetere quindi il volume dell’anno appena concluso. La maggior parte potrebbe riguardare cinque stelle lusso e quattro stelle business. Sul fronte RevPar (Revenue per available room) Venezia andrà bene grazie alla Biennale, che porta in genere un incremento del 20%. Milano dovrebbe riassestarsi dopo la caduta dovuta al confronto con un 2015 drogato da Expo. A Roma la crescita è sostenuta, mentre Firenze è stato il miglior mercato dal 2009 al 2016.
Gli acquirenti saranno ancora per il 60-70% internazionali, tra i quali spiccano fondi istituzionali, società di private equity e fondi sovrani.
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