I borghi medievali più belli d'Italia, quelli più affascinanti, i borghi nascosti da vedere almeno una volta nella vita: le classifiche si dipanano e si moltiplicano sull'onda del successo turistico di uno dei gioielli più caratteristici della Penisola, quello dei piccoli centri storici ben preservati, sparsi su tutto il territorio nazionale. Un tesoro turistico dall'appeal innegabile e sempreverde, in grado di richiamare alla mente del visitatore atmosfere da film d'epoca e un inconfondibile romanticismo, a cui si aggiunge nella maggior parte dei casi la degestionalizzazione, perché un borgo storico è bello in tutte le stagioni.

L'investimento immobiliare in un borgo diventa così un'ipotesi da non sottovalutare e con un'interessante lista di motivazioni, anche se non sempre tutte comprovate. Si può comprare in un borgo per ottenerne un rendimento da locazione vacazionale, affittandolo per periodi brevi o brevissimi ai sempre più turisti in cerca di un viaggio emozionale; si può comprare per avere una seconda casa per i weekend e le vacanze al di fuori delle rotte di massa; si può pensare a un “buen retiro” per la pensione con investimenti assolutamente accessibili. Ma chi ha a disposizione capitali più importanti o un buon credito bancario e vuole cambiare vita dedicandosi al business dell'ospitalità può anche optare per l'acquisto non di un singolo immobile, bensì di un intero borgo storico, con vista mozzafiato su panorami da museo, stanze personalizzate e mai banali, magari con fattoria annessa o, nei casi meno a buon mercato, addirittura vigneti e uliveti. Il tutto con esborsi che in molti casi equivalgono a un singolo appartamento di lusso nel centro di Milano o Roma.

Caccia grossa. A partire da 850mila euro è possibile trovare interi, seppur piccoli, borghi italiani in vendita in aree a elevata attrazione turistica e ben collegati con le vie di comunicazione, anche se in zone più isolate e sconosciute l'esborso scende ulteriormente. Abbiamo voluto fare una prova sul campo, andando pazientemente a selezionare cosa offre il mercato di questa particolare tipologia di investimento immobiliare e offrendo al lettore una panoramica che vada al di là dei prezzi medi delle statistiche. Abbiamo selezionato dieci opportunità di acquisto, sottolineando che non ci sono sponsorizzazioni alla base dell'elenco: abbiamo riportato, in modo assolutamente indicativo, una piccola rassegna di offerte cercando di diversificare in termini geografici e tipologici (la maggiore concentrazione di offerta è in Umbria e Toscana).

Umbria. È una terra decantata da poeti e ritratta dai più grandi artisti, con ancora potenziale per chi voglia dedicarsi all'arte dell'ospitalità. Nei pressi di Assisi, con vista panoramica, è in vendita un intero borgo storico completamente ristrutturato, con richiesta di 1.290.000 euro. Si tratta di oltre mille metri quadrati di costruzione e di un terreno di 7,9 ettari, con 16 camere, 18 bagni, una chiesetta e la piscina. È composto da un grande casale principale, a cui se ne aggiungono due più piccoli, l'origine è medievale ma il complesso è stato totalmente restaurato utilizzando materiali di recupero della struttura originaria e nuovi di ottima qualità. L'utilizzo è già quello della struttura ricettiva, ma con piccole modifiche la proprietà è divisibile in due, da destinare a dimora privata di alto livello. Il terreno è prevalentemente bosco, oltre a un piccolo uliveto di 30 piante e, a richiesta, è possibile aggiungere ulteriore terreno.
Con vista su Todi si può invece valutare un intero castello medievale in posizione panoramica, anche questo completamente ristrutturato. Al prezzo richiesto di 2,2 milioni di euro vengono offerti oltre 800 metri di superficie costruita e un terreno di 1,7 ettari, per un totale di cinque camere e cinque bagni, oltre a quattro annessi agricoli. In questo caso la destinazione sembra essere più quella dell'abitazione privata (i piani del castello sono tra l'altro collegati da un ascensore interno) o di una residenza da affittare in toto per vacanze di alto livello o eventi: già attualmente la proprietà viene locata con reddito fino a 4.500 euro a settimana.

Toscana. Sale l'esborso, sale il livello: nelle crete senesi è in vendita un intero borgo con azienda vinicola, a 5 milioni di euro. Si tratta di oltre 2.200 metri quadrati di superficie costruita strutturata in appartamenti, per un totale di 23 camere, 22 bagni (oltre a un volume ancora da recuperare di 1.200 mq, con piano già approvato), a cui si aggiunge la piscina. Ci sono 40 ettari di terreni di cui 16 ettari di vigneti (con cantina), un grande uliveto con circa 800 piante e 13 ettari di terreno seminativo. La produzione di vino è di 133mila bottiglie, suddivise in D.o.c.g e Igt, mentre l'uliveto fornisce 2mila chili l'anno. Alla metà del prezzo, cioè 2,5 milioni di euro, si trova un intero borgo vicino a Castellina in Chianti, con oliveto e bosco, 1.270 mq di superficie e 47 ettari di terreno. Sono 15 camere, 11 bagni, una spettacolare piscina panoramica e superfici comuni, già adibito ad agriturismo. Oppure, a Pieve Santo Stefano (Arezzo) una torre medievale in un piccolo borgo storico, per un totale di 210 mq suddivisi in sei camere e cinque bagni a 350mila euro: è da ristrutturare, ma le condizioni strutturali vengono definite buone.

Dal nord al centro. L'Italia offre diverse opportunità di questo tipo, come (si veda la tabella pubblicata in questa pagina) un'intera casa rurale con vista panoramica nelle Marche a 495mila euro, completamente ristrutturata e con finiture di gran pregio. Oppure il castello con vigneti e cantina nel Monferrato, non ristrutturato ma in buone condizioni, che prevede però un esborso di 4.250.000 euro per circa 3.400 mq di superfici e un terreno complessivo di 9,5 ettari.
Investimenti, questi, che rappresentano molte volte la realizzazione di un sogno, ma che vanno attentamente valutati in termini di costi di manutenzione e conduzione e imposte varie, considerando non da ultimo anche la tassazione degli affitti brevi appena introdotta in Italia.
Gli appartamenti a portata di tasca. Monte San Giovanni Campano, in provincia di Frosinone, è tra i Borghi più belli d'Italia edizione 2017 e le sue caratteristiche vengono riassunte nella definizione di “Medioevo Ciociaro”. A meritare il titolo è solo il centro storico, dove vivono 650 dei 12.776 abitanti della località, perché i dintorni sono sfregiati dalla speculazione edilizia, fenomeno contro il quale si sta battendo l'attuale amministrazione comunale. Diverse le attività che si possono praticare: alle Rave Rosse arrampicate sportive con trenta vie di salita, la piscina comunale coperta con scuola di nuoto., escursioni in montagna, a Pozzo Faito, dove sorge il più alto santuario di epoca romana dedicato a Giove Aere, e a monte Pedicino, e lungo l'antico confine tra lo Stato Pontificio ed il Regno di Napoli delimitato da cippi. Inoltre, passeggiate ecologiche, maneggi e scuola di equitazione, pesca e canottaggio nel fiume Liri. Ce n'è abbastanza per attirare turisti e viaggiatori e, quindi, per mettere a reddito un eventuale immobile a fini “vacational”. Ma quanto costa comprare casa in un borgo tanto blasonato? Poco.
Il borgo è infatti tra quelli a più a buon mercato d'Italia, con prezzi che, secondo un'elaborazione di Tecnocasa realizzata in esclusiva per Il Sole 24 Ore, variano da un minimo di 400 euro al metro quadrato (per la tipologia di casa “medio usato”) fino a un massimo di 750 euro al mq (“signorile nuovo”), sempre parlando di centro storico: vale a dire che con 75mila euro si comprano 100 metri quadrati nel centro del borgo, con 300mila euro di metri se ne comprano 400, già pronti all'utilizzo. I prezzi dei borghi storici (si vedano anche le tabelle pubblicate in questa pagina) variano non di poco e solitamente si alzano muovendosi verso il nord. Così a Deruta (Perugia), località nota anche per la produzione di ceramiche artistiche, a circa un'ora e mezza da Roma e a 15 chilometri da Perugia, un appartamento di pregio, ristrutturato, in centro si compra con circa 1.250 euro al metro quadrato, che scendono a 1.100 se c'è bisogno di rimodellare; a Locorotondo (Bari), gli immobili storici possono aggirarsi intorno ai 1.150-1.300 euro al mq a seconda della tipologia, per arrivare a 1.400 euro al mq per il cosiddetto “signorile nuovo”, o ristrutturato. Tra i più cari è invece Noli (Savona), dove secondo l'elaborazione di Tecnocasa gli immobili nuovi o ristrutturati di alto livello raggiungono i 5mila euro al metro quadrato, scendendo a 3mila per la qualità medio-bassa.
Cosa si può dunque comprare, nella realtà, con esborsi calmierati ma restando nella cerchia delle località più gettonate e, quindi, anche più richieste nel caso si vogliano mettere a reddito? Anche in questo caso abbiamo effettuato una ricerca di tipologie, che non ha le pretese di essere esaustiva, quanto illustrativa. Con alcune sorprese.
Nella bella Pitigliano, nel centro della Maremma (e della storia italiana) con 115mila euro si può comprare un intero “palazzetto” antico costruito nei tradizionali tufi, con cantina e suddiviso in due appartamenti, eventualmente collegabili: 110 metri quadrati in totale, in buono stato. A Scicli, in Sicilia, bastano 118mila euro per una piccola casa indipendente di 76 mq, completamente ristrutturati, che comprendono tre camere, un bagno, un terrazzino. A Ostuni, in Puglia, con 200mila euro si può acquistare una casa rurale di 120 mq con un terreno di 5mila metri quadrati, in pratica due trulli indipendenti ma adiacenti per un totale di cinque locali e tre bagni, in buono stato. Nella bella Penne, tra i borghi più citati dalle diverse classifiche, in Abruzzo, una casa indipendente di 160 metri quadrati vale 120mila euro e offre il comfort di 6 locali distribuiti su tre piani, con due bagni e una bella e grande terrazza panoramica, mentre a Città Sant'Angelo, sempre in Abruzzo, servono 105mila euro per trattare un appartamento di 76 mq con giardino indipendente, ma in questo caso si tratta di un immobile moderno, non storico. L'elenco può ovviamente continuare, fino ad arrivare alle località più care, come per esempio Arquà Petrarca in Veneto, dove una casetta indipendente di 110 mq di quattro locali, due bagni e due ingressi indipendenti vale 350mila euro completamente ristrutturata. Anche nel caso dell'acquisto di piccoli appartamenti, se l'intento è quello di metterli a reddito, va fatta particolare attenzione al rendimento netto, che deve tenere conto delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e della tassazione: il rendimento, in media, non supera il 3-4% all'anno, se si fanno bene i calcoli.

L'analisi di mercato. «Nei borghi storici si registra un'interessante domanda di seconda casa. Si tratta di località scelte da acquirenti che amano particolari abitazioni, con determinata caratteristiche architettoniche e storiche. Tra gli acquirenti non mancano gli stranieri», spiega Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa.Tra i borghi, a Noli si registra una clientela con una buona disponibilità di spesa (da 250 a 350mila euro in media): si tratta di persone che arrivano dalla Lombardia e dal Piemonte e si registra un ritorno degli stranieri. Apprezzate sia le abitazioni del borgo sia le soluzioni indipendenti in zone collinari e panoramiche, queste ultime talvolta ville di prestigio e dal valore intorno al milione di euro.
A Castellabate sulla costiera cilentana Tecnocasa segnala un incremento di richiesta di immobili da destinare ad alberghi e a strutture turistico ricettive e casa vacanza e B&B visto l'aumento delle richieste di immobili in affitto nel periodo estivo. Sono in corso interventi di nuova costruzione su vecchie aree in disuso. Il mercato è al momento più dinamico nella zona mare di Castellabate e l'intero Comune è sottoposto ad interventi di restyling al fine di catturare l'interesse dei turisti. Questi ultimi sono sia italiani e sia provenienti dal Nord Europa.
A Etroubles, in montagna, si apprezza soprattutto la vicinanza alla Svizzera e in generale i buoni collegamenti. Anche qui gli acquirenti si indirizzano sulle tipiche soluzioni valdostane in legno e pietra con tetti in losa, presenti nel borgo storico.

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